[재테크 Q&A] 월세 수입을 위한 상가투자, 어떻게 할까요?

공실 발생 시 가계에 타격… 철저한 지출관리 필요

중소기업에 다니는 A씨(51)는 외벌이 가장이다. 요즘 자녀 교육비와 노후를 동시에 준비하는 문제로 고민이 많다. 늦둥이 셋째(10)가 대학에 들어갈 때까지는 소득이 있어야 할 것 같아서 3년 전 대출을 받아 상가에 투자했다. 재개발 가능성도 있고, 월세도 받을 수 있다고 해서다. 그러나 상가는 매우 노후돼 있고, 재개발은 언제 추진될 지도 알 수 없는 상황이다.

지금은 월세를 받고 있지만 혹시라도 세입자가 나갈까봐 전전긍긍하고 있다. 50대면 노후 준비에 집중할 시기인데 아직 아이는 어리고, 투자한 상가는 점점 노후되고 있어 걱정이다.

A씨의 월소득은 세후 310만원에 상가임대소득 100만원을 합쳐 410만원이다. 연간 기타소득은 200만원이 발생한다. 지출은 고정비용이 180만원, 생활비는 240만~270만원이 들어가는 상황이다. 자산으로는 아파트 3억원, 상가 2억원(월세보증금 4000만원에 월세 100만원), 청약저축 600만원, 입출금통장에 200만원이 있다. 부채로는 주택담보대출이 1억원(30년중 27년 남음, 3.5% 원리금 상환) 있고, 신용대출도 2000만원(4.5%) 받은 상황이다. 현재 월 지출 후 남는 금액이 일정치 않아 저축을 하지 못하고 있으며 아내의 경우 보유 자격증으로 취업을 준비 중이다. 이 경우 최소 80만원의 소득이 예상된다.

금융감독원은 노후를 앞둔 사람들은 '목 좋은 곳에 상가투자 해두고 월세가 따박따박 들어오면 좋겠다'는 생각을 많이 하지만 생각보다 상가투자는 많이 어려울 수 있다고 지적했다. A씨의 경우처럼 담보대출을 받아서 상가에 투자할 경우 월세를 받아서 대출원리금 납입과 제세공과금, 수리비를 위한 예비비까지 고려해야하기 때문이다.

또 노후된 상가 조건으로 인해 임차인이 바로 이어지지 않을 경우 공실이 발생될 수 있어 현재 임차인과의 계약이 종료되기 전까지 보증금 반환이 가능하도록 저축을 통해 준비하는 것이 필요하다고 강조했다. 상가는 공실 발생 시 매매가 더 어려울 수 있기 때문에 해당 지역의 재개발 여부를 정확히 확인하고, 임차인이 있는 기간 내에 매도를 할 것인지의 여부를 판단해야 한다. 무엇보다 상가 공실 발생 시 가계의 현금흐름이 나빠질 수 있기 때문에 A씨의 소득 범위 내에서 지출이 가능하도록 철저한 지출관리가 필요하다.

금감원은 이를 위해 생활비 지출액의 한도(60만원)를 정해 지출하고, 외식 횟수를 제한하는 한편 차량 운행을 최소화할 것을 주문했다. 또 보장성보험의 중복가입을 검토해 적정수준의 보장으로 줄이고, 통신요금제 조정을 통해 비용을 절감할 것을 추천했다. 이밖에도 입출금통장 잔액과 남편의 추가근무 수당을 별도로 모아 상가 예비비로 쓸 것을 권했다.

첫째의 군 복무 이후 복학시기와 둘째의 대학 입학시기가 일치해 교육자금이 많이 소요될 것으로 예상된다.

10년 후에는 어린자녀의 교육자금까지 준비가 필요하기 때문에 아내의 경우 보유한 자격증으로 취업을 해 해당 소득으로는 자녀들의 교육자금을 준비할 것을 조언했다. 무엇보다 자금계획과 지출계획을 잘 실천하기 위해서는 가족들의 공감과 상호간의 배려가 필요하다고 금감원은 강조했다.

[e-mail] 이정은 기자

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