오피스텔 투자, 수익률 만큼 안정성도 따지세요

아파트보다 싸고 도심 입지 장점.. 공급과잉 탓 공실률 늘어나 문제
매각 통한 투자수익은 물론 월세수입 등 운영수익도 살펴야

정부의 대출·분양가 규제로 아파트 공급이 제한된 가운데 신혼부부를 중심으로 주거용 오피스텔이 각광받고 있다. 오피스텔의 경우 청약통장이 필요 없고 아파트보다 저렴한 가격, 도심 입지 등의 장점이 있기 때문이다.

투자자 입장에서도 은행 이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는데다 오피스텔 분양 물량이 잇따라 쏟아지고 있는 상황이다. 하지만 공급 과잉으로 인해 오피스텔 수익률이 떨어지고, 공실이 늘어나고 있는 만큼 '안정성'도 함께 살펴야 한다고 전문가들은 조언한다.

13일 부동산 조사업체 리얼하우스가 한국감정원 부동산통계정보시스템을 분석한 결과에 따르면 지난달 서울 지역 오피스텔 평균 수익률은 4.87%로 전국 최저를 기록했다.

5월 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.46%로 서울은 전국 광역자치단체 중 유일하게 4%대를 기록했다. 서울도 크게 서남권(5.28%)과 동북권(5.13%)은 수익률이 5%를 넘었지만 도심권(4.4%)과 서북권(4.85%)은 5% 미만이었다. 전국에서 오피스텔 수익률이 가장 높은 지역은 광주광역시로 8.42%를 기록했고 대전이 7.12%로 뒤를 이었다.

오피스텔 수익률은 월세를 매매가격으로 나눠 계산하는데 서울의 경우 매매가격이 높아 수익률이 다른 지역보다 낮은 편이다. 실제 서울 도심권 오피스텔 단위면적(㎡)당 가격은 690만원으로 광주광역시 153만원에 비해 4.5배 이상 높다. 임대료 가격 상승보다 오피스텔 가격 자체가 오르면서 투자 수익률이 낮아지는 것이다.

리얼하우스 김병기 팀장은 "아파트는 분양승인 시 분양가를 심사대상에 포함하지만 오피스텔은 예외" 라며 "신규 오피스텔 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 있으니 분양가와 임대료를 잘 따져 봐야 한다"고 조언했다.

전문가들은 오피스텔 투자 시 월세 수익(운영 수익)과 매각을 통한 투자 수익은 물론 오피스텔의 공실률 등 투자 안정성을 함께 고려해야 한다고 입을 모았다.

통계에 잡히는 수익률의 경우 월세 수익(운영 수익)의 바로미터는 될 수 있지만 투자 성향에 따라 다른 투자 판단이 가능하기 때문이다.

부동산컨설팅기업 송승현 도시와 경제 대표는 "서울 강남 오피스텔의 경우 수익률은 낮지만 지방의 오피스텔에 비해 공실이 적고 안정적인 월세 수입 확보가 가능하다"며 "오피스텔 등 수익형 부동산을 판단할 때는 수익률과 함께 입지, 공실률, 시설 노후도, 관리비 등을 추가적으로 살펴봐야 한다"고 말했다.

더불어 운영 수익과 함께 매각을 통한 투자 수익, 공실률 리스크 등도 함께 따져봐야 한다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "2014년~2016년 당시 기준금리가 1.25%까지 내려가고 당시 오피스텔과 도시형 생활주택 투자 붐이 불면서 올해까지 오피스텔 과잉 공급이 나타날 수 있다"며 "운영 수익과 함께 오피스텔 매각에 따른 투자 수익을 함께 고려해야 한다"고 말했다.

이어 "투자자가 아닌 주거형 오피스텔 거주를 생각하는 3인 이상 가구라면 소형 오피스텔보다는 전용면적 60㎡ 이상의 중대형 물건이 좋다"고 조언했다.

[e-mail] 이환주 기자