'상한제' 카드에도 더 오르는 강남 집값 '규제의 역설'

매수심리지수 강남↑ 강북↓
공급량 감소 예상 매수세 몰려..재건축 규제에 신축으로 이동
안전자산 강남불패 심리 확산

분양가 상한제 등 정부 경고에도 서울 강남 아파트 매수심리가 꺾이지 않고 있다. 최근 KB부동산 매수심리지수는 강북에서 하락했지만 강남은 오히려 큰 폭 상승했다.

한국감정원의 매매수급지수 역시 강남4구에서 올해 최고 수준으로 올라섰다. 전문가들은 △정부 규제 역설로 주택공급 기근 우려 △재건축 규제에 신축으로 매수세가 쏠리는 '풍선효과' △'안전자산화'된 강남 아파트에 유동성 쏠림 현상 등으로 '강남 불패' 신화가 또다시 재현되고 있는 것으로 분석했다.

■매수우위지수 강북↓vs 강남 ↑

21일 부동산 업계에 따르면 KB국민은행의 '주간 아파트 매매가격 동향'에 따르면 최근 7주 연속 파죽지세로 오르던 강북지역의 매수우위지수가 지난주(7월 15일 조사 기준) 86.6을 기록하며 전주(88.1)보다 소폭 하락했다.

반면 강남의 매수우위지수는 60.5에서 69.0으로 큰 폭 상승하며 6주 연속 상승했다. 강남지역 매수우위지수가 70에 근접한 것은 지난해 11월 첫째주(69.6) 이후 처음이다. 지난해 9월 첫째주 178.4까지 올랐던 강남 매수우위지수는 9·13 부동산 대책이 발표된 이후 추락을 거듭하며 5월 셋째주 32.8까지 떨어졌다가 다시 상승추세를 이어가고 있는 셈이다.

이 같은 '강남 반등' 현상에 대해 전문가들은 정부가 민간택지 분양가상한제 등을 예고했지만 장기적으로 공급량이 줄어들 것으로 예상되면서 오히려 매수세가 강해지는 '규제의 역설'이 발생했기 때문이라고 풀이했다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 "분양가 상한제 예고에 따라 민간택지 정비사업 위축, 신규 공급 지연에 따른 반사효과로 매수세가 커진 것"이라며 "실제 지난 몇주간 재건축 아파트인 리센츠, 파크리오 등 잠실동 일대 아파트 가격이 1000만~1500만원 정도 올랐다"고 말했다.

최근 한국은행이 기준금리를 내리면서 시중의 풍부한 유동성이 안전 자산인 강남 아파트에 쏠리는 현상도 반영됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "미국이 이달 말 기준금리를 한 번에 두 단계 내리는 '더블샷' 전망이 나오는 상황"이라며 "저금리 상황에 따라 시중의 유동성이 풍부해지고 정비사업 지연에 따라 새 아파트 희소성이 커지면서 똘똘한 강남 아파트 쏠림 현상이 심해지는 것"이라고 분석했다.

■규제의 역설? "안전한 강남"

정부가 주택공급 확대를 위해 발표한 3기 신도시의 경우 강남과는 거리가 멀어 대체재가 되긴 어렵다는 점과 최근 강북과 달리 강남의 경우 개발 사업이 가시화 되고 있는 점도 '강남 불패론'에 힘을 실어주고 있다. 실제 지난주 한국감정원 매매수급지수에서도 강남4구는 92.3을 기록하며 전주(88)보다 껑충 뛰었다. 올해 최고치이자 지난해 11월 12일 이후 가장 높은 수준이다.

송승현 도시와경제 대표는 "3기 신도시 공급이 예정돼 있으나 강남과 거리가 멀어 큰 영향이 없고, 경제가 좋지 않을수록 안전자산 쏠림 현상이 심화된다"며 "강남의 경우 한전 부지에 추진 중인 글로벌비즈니스센터(GBC) 사업이 가시화되면서 개발 기대감이 있는 상황"이라고 말했다.

향후 서울 아파트 가격에 영향을 줄 수 있는 변수로 기준금리 인하, 한·일 경제 분쟁에 따른 효과 등이 꼽힌다.

함 랩장은 "올 하반기에 청약시스템인 아파트투유가 한국감정원에 이관될 예정으로 이에 따른 청약시장 변수가 있다"며 "더불어 추가 금리인하 가능성, 올 가을 정부의 추가 부동산 규제책, 국내외 경제 상황 등이 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 서혜진 이환주 기자