민간임대 정책의 '역풍'.. 매매·전셋값 다 놓쳤다

임대등록 매물 일반인에 못팔아
서울주택 13% '매물잠김'상태
稅혜택 악용한 갭투자도 부추겨
애초 목표인'전셋값 묶기' 실패

서울 송파구의 한 부동산상가. 2019.11.07. [e-mail] /사진=뉴시스

전월세시장 안정을 위해 정부가 지난 2017년 전격 도입한 '민간임대주택 활성화 정책'이 도리어 집값 상승을 부추기고 전월셋값 상승은 막지 못했다는 비판이 나오고 있다. '절반의 성공'은커녕 '두 마리 토끼를 놓쳤다'는 평가다.

임대주택으로 등록된 매물은 최장 8년간 일반인에게 매도가 불가능해 매물잠김 현상이 나타났고 집값 상승을 불러왔다. 한발 더 나가 수도권 기준 공시가격 6억원 이하 주택에 임대주택 등록에 따른 세제혜택이 집중돼 있어 최근 '고삐 풀린' 강남·목동 등 공시가격 6억원 초과 고가아파트 전월세시장은 제어하지 못하고 있다.

상황이 이렇게 되자 정부는 임대주택 등록에 따른 세제혜택을 더욱 축소하고 나서고 있고, 정치권에선 모든 주택을 전월세상한제·계약갱신청구권제 의무화 대상으로 묶어야 한다는 주장이 나오는 상황이다.

30일 KB부동산 리브온 통계와 관련업계에 따르면 '민간임대주택 활성화 정책'이 도입된 2017년 12월 이후 2년간 서울 아파트 매매가격은 15.62% 상승했다. 2018년 한 해에만 13.56%가 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 1.28% 상승했다.

등록 임대주택은 사실상 계약갱신청구권(임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가)과 전월세상한제(임대료 인상폭 연 5% 이내로 제한)가 적용되는 만큼 전월세 가격 안정에 크게 기여하는 효과가 기대됐다. 하지만 공시가격 6억원이 넘으면 임대주택 등록을 통한 세제혜택이 급감해 강남권과 목동·용산 등은 임대주택 수가 많지 않았다. 결과적으로 임대주택 제도가 아파트 매매 시장의 급등세를 불러왔고 강남권 등 전월세시장은 전혀 통제하지 못하고 있다.

민간임대주택 활성화 정책이 집값 상승의 주범으로 지목되는 이유는 시중에 유통 가능한 매물을 감소시켰기 때문이다. 임대등록주택은 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년) 동안 임대사업자들끼리만 사고팔 수 있고 일반인에게는 매도가 금지된다.

국토교통부에 따르면 올해 11월 현재 등록 임대주택 수는 전국적으로 149만가구다. 서울의 경우 '민간임대주택 활성화 정책' 이후 17만가구가 늘어나 현재 47만3000여가구로 추정된다. 서울 전체 주택(370만가구)의 약 12.7%가 일반적인 매매거래가 불가능한 상태로 묶여 있는 것이다.

다주택자들이 임대사업자 제도를 절세 수단으로 활용해 갭투자로 보유주택 수를 급격히 늘려 나가면서 이 같은 매물잠김 현상은 더욱 심화됐다. 이에 국토부는 지난해 9·13대책과 올해 12·16대책을 통해 임대주택 사업자에 대한 세제혜택을 축소했다.

하지만 이는 신규 임대주택 등록 유인을 낮춰 공시가격 6억원 이하 전월세 시장도 불안해질 수 있다는 우려를 낳고 있다.

[e-mail] 서혜진 기자