전용 59㎡, 경기 서부권 평균 7%에 불과…김포신도시 '제로'

전문가들 “제도 개선해 소형 늘려야” 한 목소리
분양시장에서 전용 59㎡ 소형 씨 말라 …희소가치 ‘쑥’
현행 제도 상 중대형 많이 지을수록 건설회사에 유리
인구밀도 기준 높이거나 소, 대형 용적률 차등적용 등 제도 개선 시급

김포신도시에서 오픈한 견본주택 전경. / 사진=뉴시스 제공

[파이낸셜뉴스]“1～2인 가구는 폭증하는데, 이들이 많이 찾는 전용 59㎡ 등 소형 평형 아파트는 절대 부족해 주거 취약계층인 서민들의 주거 불안정성이 커지고 있다. 서민 주거 안정 차원에서라도 하루빨리 제도 개선이 이뤄져야 한다.”(박상언 유엔알컨설팅 대표)
최근 김포, 인천 등 경기도 서부권에서 소형 아파트의 대명사였던 전용면적 59㎡가 분양 시장에서 자취를 감추면서 서민들의 주거 불편이 갈수록 커질 것이라는 우려가 나오고 있다.

이로 인해 특히 20~30대 연령층이 상대적으로 낮은 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 기회가 줄고 있어 하루빨리 제도 개선을 통해 소형 공급을 늘려야한다는 목소리가 커지고 있다.

25일 부동산114에 따르면 서울·인천·경기 등 수도권에서 전용 60㎡이하 소형 아파트(임대 제외) 분양물량은 2012년 이후 꾸준히 증가하다가 2015년 기점으로 뚝 떨어졌다.

실제 부동산114가 경기도 서부권 주변 주택유형을 조사한 결과 송도국제업무지구, 청라지구, 검단신도시, 영종하늘도시, 루원시티, 김포한강신도시 등에서 공급된 26만382가구 중 전용 60㎡ 이하(임대 제외) 물량은 1만9004가구로 전체의 7%에 그쳤다.

송도국제업무지구 경우 5만7835가구 중 전용 60㎡ 이하는 2370가구로 4%로 나타났다. 청라지구도 2만7775가구 중 2897가구로 10%에 그쳤다. 검단신도시 경우는 6만9702가구 중 7562가구로 11%, 영종하늘도시는 4만4732가구 중 5687가구로 13%로 나타났다.

또한 루원시티는 9521가구 중 488가구로 5%에 불과했고, 김포한강신도시의 경우 5만817가구 중 전용 60㎡ 이하가 아예 제로(0)다.

■업계 “현행 인구밀도 기준 수정해야” 지적
이처럼 소형 아파트 공급이 줄어드는 이유는 대형 평형을 많이 지을수록 건설사의 수익성이 높아지기 때문이다.

일반적으로 아파트를 지을 때 인구밀도 기준으로 가구 수를 정한다. 그런데 인천이나 김포 등 경기 서부권의 경우 소형보다는 중대형을 넣는 게 이득이다 보니 건설사들이 소형을 외면하면서 소형 아파트 공급부족 현상이 심화되고 있다는 것이다.

인구밀도 기준은 고밀도의 경우 단위 면적당(1만㎡) 300인, 중밀도는 200~250인 등으로 정해지는데 이를 ‘세대당 가구원수’로 나눠 단위 면적당 가구 수를 정한다. 예컨대 중밀도 지역의 경우 단위 면적당 인구밀도 기준이 200인이기 때문에 평균 세대원 2.5명으로 나눠 80가구만 지으면 된다.

문제는 중대형을 짓든 소형을 짓든 동일한 ‘가구당 세대원’이 적용된다는 점이다. 인천이나 김포의 경우 중대형이 가구당 세대원이 더 많이 들어감에도 불구하고 소형과 중대형의 가구당 세대원 수가 2.5명으로 똑같다.

건설사 입장에서는 중대형 아파트를 짓는 게 비용은 적게 들면서 분양가 총액이 커져 매출 규모도 많아진다. 반면에 소형은 중대형에 비해 공간을 작게 나눠야하다보니 들어가는 자재도 늘어나고 가구 수도 많아져 지하 주차장도 더 많이 만들어야 돼 비용이 많이 든다.

건설업계 관계자는 “중대형은 가구당 3.4명을 기준으로 하고 소형은 1.8명을 기준으로 하는 등 차등을 줘야 소형 평수가 늘어나지만 현재는 똑같아 다들 중대형만 짓는다”면서 “중대형 아파트를 지어도 인구밀도 기준에 충족한다면 건설사 입장에서는 굳이 소형 아파트를 지을 필요가 없다”고 말했다.

소형으로 지을 때나 중대형으로 지을 때 차등 없이 동일한 용적률을 적용하는 것도 소형 공급이 줄어드는 원인 중 하나다. 아파트를 지을 때 중대형 비율을 높이면 용적률을 다 채울 수 있지만, 소형으로 하면 용적률을 다 채우기가 어렵다.

■치솟는 분양가·가점, 20~30대 내집 마련 힘들어
전문가들은 소형 아파트의 공급을 늘리려면 업체들의 이익추구를 비판할 게 아니라 제도 허점을 보완해야한다고 지적한다. 자금력이 부족한 젊은 층도 분양 받을 수 있는 소형 아파트 공급을 늘리려면 가구당 세대원수와 용적률 기준에서 차등을 두는 방안을 적극 고려해야한다는 것이다.

특히 과거에는 인천이나 김포의 경우 분양가가 서울보다는 상대적으로 저렴해 전용 84㎡도 금융부담이 크지 않아 소비자 수요가 많았다. 하지만 최근에는 수도권도 분양가가 많이 올랐고, 정부 규제로 인해 자금을 끌어오기 쉽지 않아 전용 59㎡에 대한 수요도 늘고 있다.

특히 최근에는 청약조건이 까다로워지면서 신혼부부를 비롯한 젊은 층들이 분양 당첨이 쉽지 않다.

또 20~30대는 무주택 및 청약통장 가입기간, 부양가족수 등으로 따지는 청약가점 이 낮아 청약 당첨은 거의 불가능하다. 이에 지자체에서 제도개선 등을 통해 중소형 아파트 공급을 늘릴 수 있도록 인구밀도 기준을 수정해야한다고 입을 모은다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “인천 등 수도권에서도 1~2인가구가 늘면서 소형 평형에 대한 선호도가 높다”면서 “지자체가 인구밀도를 높이거나 용적률 등 다양한 인센티브 등을 통해 소형 아파트 공급을 늘릴 수 있는 제도 개선이 시급하다”고 말했다.

[e-mail] 김민기 기자