공공재건축 50층 허용에… 서울시 "35층 이하로 한다" 제동 [8·4 주택공급 대책]

공공개발 7만가구 ‘실효성 논란’
기부채납 최대 70%… 수용 희박
서울시 ‘2030 서울플랜’ 고수땐 압구정현대·은마 등 50층 못올

정부가 '13만가구+α' 규모의 수도권 신규 주택 공급대책을 발표했지만 절반 넘는 7만가구를 공공개발을 통해 조달한다고 밝혀 사업의 실효성을 놓고 논란이 제기되고 있다. 특히 7만가구 가운데 5만가구가 배정된 고밀도 공공재건축의 경우 용적률과 층고를 높이는 조건으로 기부채납 비율을 50%에서 최대 70%까지 의무화해 사실상 '빛 좋은 개살구'라는 지적도 나온다.

시장선 "13만-α 될 것"

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 4일 정부서울청사에서 열린 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표하는 자리에서 "공급부족이라는 주택시장 불안요인을 조기에 해소하고 시장을 안정적으로 관리하기 위해 이번 대책을 준비했다"며 "주택공급 물량을 최대한 확보하고, 늘어난 공급물량은 무주택자와 청년을 위한 공공분양과 장기임대에 우선 배정하도록 고려했다"고 밝혔다.

정부가 발표한 '13만+α' 공급방안은 △공공재건축·재개발 규제 완화(7만가구) △신규택지 발굴(3만가구) △3기 신도시 등 고밀화(2만4000가구) △노후 영구임대 재건축(3000가구) △준공업지역 순환정비사업 확대 △상가·공실 오피스 매입 후 주거용 전환 등이다.

하지만 이번 대책의 세부내용을 들여다보면 목표한 13만가구의 절반도 채우기 벅찬 것으로 분석됐다.

우선 가장 많은 물량인 7만가구를 공공재건축·재개발을 통해 공급하기로 했지만 민간과 합의 없이 정부의 단순 추정치에 의존하고 있다.

정부는 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사)가 참여하는 공공참여 재건축의 경우 용적률을 300~500%까지 높이고, 층수도 50층까지 허용해 5만가구 이상을 추가 공급할 방침이다. 용적률이 500%까지 오르면 지금보다 일반분양 물량이 3배 이상까지 늘어날 수 있다. 하지만 문제는 늘어난 물량의 50~70%가 기부채납으로 환수된다. 즉 늘어난 물량이 100가구라면 이 중 최대 70가구는 장기공공임대(35가구 이상)와 공공분양으로 빠져 무주택자나 생애최초·신혼부부 등에게 배정된다.

공공성에 집중하다보니 공급대책의 핵심인 재건축 단지의 참여를 유도하기엔 한계가 있다는 것이다.

공공재건축 5만가구는 추정치

정부가 예측한 고밀도 재건축(공공재건축) 5만가구는 수요조사 등이 빠진 단순히 정부의 추정치에 불과하다. 실제 정부가 공공재건축을 위해 확보한 선도사업장이나 공공재건축을 희망하는 단지는 한 곳도 없다. 김현미 국토교통부 장관은 "5만가구의 근거는 서울에서 정비구역이 지정됐고, 사업시행인가를 받지 않은 사업장이 93개 사업장인데 총 26만호"라며 "이 중 20% 정도를 공공재개발에 참여하는 것으로 산정했다"고 밝혔다.

시장에서는 사업성이 낮은 재개발지구는 '속도'에 관심이 많기 때문에 일부 공공개발에 찬성할 수 있지만, 재건축은 공공개발 가능성이 희박할 것으로 전망한다.

신규택지 개발을 통한 공급 역시 발표 직후부터 반발이 터져나오고 있다.

정부가 꼽은 주요 부지는 태릉골프장, 용산 캠프킴 부지, 정부과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 상암 DMC 미매각 부지, 서부면허시험장 부지 등이다.

이 중 태릉골프장 부지 1만가구를 제외하고는 주택 공급까지 상당한 시간이 소요되거나 철회될 가능성이 높다. 우선 캠프킴 부지는 현재 환경조사를 진행 중이며 한·미 양국 간 협상이 마무리되기를 기다려야 한다.

정부과천청사 주변은 과천시장과 과천시의회가 "해당 부지는 바이오헬스클러스터 용도이지 주택공급을 위한 땅이 아니다"라며 즉각 반대 성명문을 발표했다.

[e-mail] 김현우 기자