다주택자 절세 매물 늘어… 시장은 "하락 전조 아니다" [강남 집값 마이너스 전환]

은마 등 일부 호가 내렸지만
강남구 빼곤 보합·상승세
서울 전체는 8주째 0.01% 올라
일시적인 하락 분석에 무게

한달 넘게 보합세를 보이던 서울 강남구 집값이 18주 만에 하락 전환했지만 본격적인 하락장으로 보기엔 섣부르다는 평가가 대다수다. 전문가들은 보유세와 양도세 부담을 줄이기 위해 내년 상반기까지 다주택자들이 처분해야 하는 매물이 나오면서 강남권 집값이 다소 하락할 수 있지만 낙폭이 크지 않고 다른 지역까지 하락세가 번지진 않을 것으로 예상했다.

은마 등 호가 낮춰 하락 전환

한국감정원이 15일 발표한 '주간 아파트 가격 동향' 자료에 따르면 10월 둘째주(12일 기준) 서울 강남구의 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록했다. 앞서 8주 연속 0.01%를 유지하다 지난주 0.00%를 기록하며 보합으로 내려섰고 이번 주엔 마이너스 변동률로 전환된 것이다. 하지만 강남4구 변동률은 전 주와 같이 0.00%로 변함없었고 서울은 8주 연속 0.01% 상승세를 유지하고 있다.

강남권에선 소폭이지만 호가가 내려간 단지도 나왔다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 77㎡의 경우 22억5000만원으로 호가가 유지되다 21억원까지 내려갔다. 인근 한 공인중개사는 "은마아파트의 경우 최근에 매물이 나오기 시작하고 있다"며 "전용 77㎡는 22억2000만원까지 거래됐지만 현재 21억원까지 가능한 매물이 있다"고 전했다. 강동구 고덕주공 전용 84㎡도 12억4000만원까지 올라갔던 호가가 2000만~3000만원 내린 것으로 전해졌다. 매물도 늘어났다. 부동산 빅데이터 '아파트실거래가'에 따르면 서울 아파트 매물은 이달 5일 3만6987건에서 이날 4만1577건으로 불어났다. 같은 기간 강남4구에서는 1만1050건에서 1만2223건으로 증가했다.

전문가 "집값 하락 신호탄은 무리"

시장에서는 세 부담에 내년 상반기까지 주택을 처분해야 하는 강남 다주택자들이 매물을 내놓는 것으로 보고 있다. 정부는 종합부동산세 등 부동산 세제를 대폭 강화했고 공시가격 현실화율을 높이는 로드맵 발표도 목전에 두고 있다. 조정대상지역 내 양도소득세 중과가 내년 6월 시행되는 만큼 다주택자 입장에서는 그전까지 자산가치가 떨어지는 집은 처분해야 하는 상황이다.

다만 이 같은 수치가 서울 집값 하락세로 해석하기에는 무리가 있다는 지적이다. 감정원 관계자는 "이번 주 강남구 집값이 떨어진 건 은마아파트가 몇주 전부터 호가가 내려간 점이 영향을 미친 것"이라면서 "또 다른 강남3구인 송파구는 지난주 보합에서 이번 주 상승 전환했기 때문에 집값 하락의 신호탄이라고 보기는 어렵다"고 말했다.

임병철 부동산114 수석연구원도 "올해 상반기에도 강남구가 잠시 하락으로 돌아섰다 다시 상승전환했고 현재 강남권 외 다른 단지들은 신고가를 경신하며 거래가 이뤄지고 있는 상황"이라며 "집값 하락 전조라고 해석하기에는 무리가 있다"고 말했다.

특히 전세난이 심각한 상황에서 실수요자들이 매매로 돌아서고 있고 유동성은 여전히 넘치는 상황이어서 집값 하락을 점치기엔 시기상조라는 지적이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "집값 하락세로 규정하려면 매물량이 늘면서 낙폭이 커지는 패턴이 이어져야 한다"며 "낙폭도 크지 않기 때문에 아직은 강보합 속 거래 관망으로 봐야 한다"고 말했다.

[e-mail] 서혜진 김동호 박지영 기자