IT기업 ‘인 강남’ 러시… "천평이상 오피스 공실 찾기 힘들어" [강남 오피스빌딩 르네상스]

강남권역 2분기 공실률 3.3% 불과
크래프톤 센터필드 이전이 큰 영향
신규 공급 없어 공실률 하락 지속
강남 접근성 좋은 성수동도 급부상

"강남권역에서 1개 층을 빌릴 수 있는 1000평(3300㎡) 이상의 프라임급 오피스는 찾으려야 찾을 수 없는 상황입니다. 대기수요까지 생기면서 이제는 임대인이 임차인을 가려 받는 상황까지 됐습니다."(오피스업계 관계자)

최근 호황기를 누리고 있는 게임업종과 e커머스 업체 등 IT기업들의 강남권 이전·확장 수요가 많아지면서 강남권 오피스의 인기가 날로 높아지고 있다. 이미 강남권역(GBD) 시장은 임대인 우위 시장으로 바뀐 가운데 렌트프리(일정기간 임대료 무료) 혜택은 전멸한 상황이다. 특히 내년까지 신규 오피스 공급이 없는 만큼 이 같은 상황은 당분간 지속될 것이란 게 시장의 전망이다.

■2분기 GBD 공실률 3.3%…전분기比 5.1%P 하락

12일 글로벌 부동산 컨설팅업체인 컬리어스에 따르면 2·4분기 강남권역 프라임급 오피스 공실률은 3.3%로 집계됐다.

이는 전분기의 8.4%보다도 5.1%포인트 줄어든 수치이며, 매우 낮은 수준이라는 것이 업계의 평가다.

컬리어스 장현주 리서치팀 부장은 "보통 업계에서 5% 미만은 거의 공실 상태가 없는 자연공실률로 보기 때문에 3%는 공실률이 매우 낮은 상황"이라면서 "올해 강남권에 새롭게 공급된 센터필드의 공실률 해소가 이번 분기 공실률 감소에 큰 영향을 끼쳤다"고 설명했다

올 초 역삼동 테헤란로 일대에 르네상스호텔을 개발해 새롭게 공급된 '센터필드'의 영향으로 1·4분기에는 공실률이 소폭 상승했으나, 빠른 속도로 공실이 채워지면서 2·4분기에는 공실률이 하락한 것으로 나타났다. 게임회사 크래프톤이 센터필드에 8개 층을 계약한 것이 대표적인 예다.

장 부장은 "게임업종을 중심으로 한 테크 임차인의 확장이 지속되면서 판교권역의 임대차 공간도 부족해지자 주요 게임업체가 강남권역과 테헤란밸리권역으로 들어오고 있다"면서 "일부 임대인은 임차인을 가려 받으려는 경향도 나타나고 있는데, 최근 코로나로 인해 불황인 타 업종과 달리 호황을 누리고 있는 IT기업에 대한 선호도가 높은 편"이라고 전했다.

■내년까지 신규오피스 공급 없어

이 같은 공실률 하락은 당분간 지속될 수밖에 없을 것이란 것이 업계의 전망이다. 2022년까지 강남권역에 예정된 프라임급 신규 오피스 공급이 없기 때문이다.

오피스업계 관계자는 "이미 강남권에서 렌트프리를 제공하는 곳은 찾아볼 수가 없는 상황이고, 기존에 임차인에게 제공했던 기타 인센티브들도 줄이고 있는 상황"이라면서 "한정된 공급 속에 임대인 우위 시장은 당분간 지속될 것"이라고 예상했다.

장 부장 역시 "강남권역에 위치한 임차인의 경우 장기 재계약을 통해 임차인에게 유리한 조건을 확보해 놓을 필요가 있다"면서 "조금 더 저렴한 임대차 조건을 원하는 경우 성수동 등을 대안으로 고려할 것을 추천한다"고 조언했다.

실제로 최근 많은 업체들이 강남권역 접근성이 좋은 성수동에 사옥 증축이나 이전을 고려하고 있다는 게 업계의 전언이다.

업계 관계자는 "임대료도 강남, 판교보다 합리적 수준인 데다 강남과 가까워 성수동으로 이전하는 기업이 늘고 있다"며 "특히 최근 규모가 커지고 있는 스타트업이나 IT업종은 강남이나 판교에선 새로운 오피스를 늘리기 힘든 상황이기에 대체재로 많이 고려하고 있는 편"이라고 전했다.

한편 강남권역의 공실률 하락은 서울 전역 오피스 공실률에도 영향을 끼친 것으로 집계됐다. 2·4분기 서울 프라임급 오피스 공실률은 8.2%로 전분기보다 1.9%포인트 하락하며 10% 안쪽으로 들어섰다.

권역별로 보면 지난해 하반기 대규모 오피스 공급으로 공실률이 높아졌던 여의도권역(YBD)의 공실률이 11.6%로 전분기보다 1.3%포인트 떨어졌다. 다른 권역보다 임대료가 낮아 이전수요가 증가했다는 분석이다.

광화문, 종로 등을 포함한 도심권역(CBD)의 공실률은 10.2%로 전분기보다 0.2%포인트 소폭 오르며 엇비슷한 수준을 나타냈다.

[e-mail] 박지영 기자