고금리에 DSR 안 푸는데…규제지역 해제 효과 낼까?

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. /연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 수도권 전역이 규제 지역에서 해제되면서 침체된 부동산 시장이 살아날지 관심이 집중되고 있다.

특히 다음달부터 대출규제 완화가 본격화되면 일시적으로 거래가 살아날 것이라는 기대감도 커지고 있다. 하지만 기준금리 인상 기조에 따른 이자 부담, 여전히 풀리지 않고 있는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등이 변수가 될 것이란 분석이다.

내달 대출규제 완화에 거래 회복 기대

서울 수도권 아파트 매매값 주간 변동률 추이 /그래픽=정기현 기자

16일 국토교통부와 업계에 따르면 지난 14일부터 서울과 인접한 4곳을 제외한 경기, 인천, 세종이 규제지역에서 해제됐다. 투기과열지구에서 해제된 곳은 경기 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 총 9곳이다. 조정대상지역은 김포, 의왕, 화성, 동탄2 등 경기 22곳과 인천 전지역(8곳), 세종 등 31곳이 해제됐다.

우선 투기과열지구에서 해제되면서 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 허용된다. 주택담보대출비율(LTV)은 10%p 완화돼 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과는 30%가 적용된다.

분양권 전매 제한기간은 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 각각 줄어든다. 조정대상지역에서 해제된 지역은 50%인 LTV 규제가 70%까지 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용된다.

앞서 발표된 대출규제 완화 방안도 조기 시행된다. 12월1일부터 규제지역 내 무주택 및 1주택자(처분 조건부)의 LTV는 50%로 일원화되고, 투기과열지구 내 15억원을 초과하는 아파트의 주택담보대출도 가능해진다. 이번주 전국의 분양 단지가 시장 영향의 가늠자가될 것으로 보인다.

리얼투데이에 따르면 11월 셋째 주 전국 16곳에서 총 7653가구(임대·오피스텔·공공분양 포함, 행복주택 제외)가 청약 접수를 한다. 서울에서는 약 3개월 만에 아파트 물량이 두 곳 예정돼 눈길을 끈다. 서울 강동구 '더샵 파크솔레이유'(73가구), 중랑구 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'(501가구) 등의 1순위 청약 접수가 진행된다.

집값 약세 지속…부동산시장 영향 제한적

서울 시내 한 은행에 붙은 대출 관련 안내문. /연합뉴스

하지만 소득 등 여건을 갖춘 일부 실수요 위주로 거래 숨통이 트일 수 있겠지만, 시장 약세를 벗어나기는 쉽지 않을 것으로 전망된다.실제로 9월26일부터 규제지역에서 해제된 평택·안성·파주·동두천시 등 수도권 외곽 지역도 집값 약세가 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 말 조정대상지역에서 해제된 경기 안성시의 아파트값은 지난주 0.26% 하락했다. 이는 2019년 8월 마지막주(-0.33%) 이후 3년2개월여 만에 가장 큰 폭의 하락세다.

규제지역 해제 당시 0.20% 하락했던 평택시 역시 지난주 0.28%로 하락폭이 커졌다. 9월말 0.26% 내렸던 파주시도 지난주 0.73% 떨어지며 낙폭이 3배 수준으로 커졌다.

전문가들은 가장 큰 원인으로 추가 금리 인상과 DSR 규제를 꼽았다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "현재 시장에 지배적인 영향력을 행사하고 있는 금리 인상이 진행 중인데다 DSR 규제 등으로 매수자들의 구매력이 약해지고 있다"며 "거래 절벽과 하락 흐름이 계속될 경우 남아 있는 규제지역 해제 시점도 빨라질 수 있다"고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "대출 규제에 이어 규제지역 해제까지 이어진다면 실수요자를 중심으로 일부 효과는 있을 것으로 보이지만 현재의 금리 상황으로 볼 때 영향은 제한적일 것"이라며 "다만, 가격 하락에 따른 시장 연착륙에 일부 영향을 주는 정도일 것"이라고 내다봤다. [e-mail] 김서연 기자