얽히고 설킨 PF 연대보증 사슬, ‘도미노 파산’ 시한폭탄으로 [부동산 아토즈]

사업장끼리 수익권근질권에 묶이고
대주주·주식 등 연대보증으로 얽혀
부실 사업장 지정땐 줄도산 위기
금융기관 충당금 적립 부담 커져
PF평가 앞두고 원금회수 움직임

#.A시행사는 수도권에서 대주주로 '특수목적법인(PFV)'을 설립해 개발사업을 진행하고 있다. 하지만 해당 사업장이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정 대상에 포함될 가능성이 적지 않아 노심초사다. A시행사 계열사들이 PFV 사업장에 대해 연대보증을 서고 있기 때문이다.

11일 파이낸셜뉴스가 한부동산개발협회가 최근 작성한 'PF 연대보증 사례' 자료를 입수해 분석한 결과 시행사들의 도미노 파산이 우려가 아닌 현실화 될 가능성이 큰 것으로 나타났다. 이런 가운데 PF 사업장 평가가 임박하면서 금융권이 일부 부실우려 사업장을 대상으로 '원금회수' 통보에 나선 것으로 알려졌다.

협회가 작성한 모 시행사의 자체사업 사례를 보면 이 회사는 3곳에서 사업장을 운영하고 있다. 현재 사업장별로 '수익권근질권'으로 연대보증이 돼 있다. 두 곳의 사업장에는 '대주주 연대보증', '대표이사 연대보증', '회사주식근질권' 등이 설정돼 있다.

개발협회 관계자는 "사업장별로 연대보증은 물론, 대주주·대표이사·주식 연대보증도 얽혀 있다"며 "결국 부실 사업장 하나가 정리되면 다른 정상 사업장, 더 나아가 회사까지 휘청거리게 된다"고 말했 다.

PFV 사업장도 예외는 아니다. 이 관계자는 "별도 PFV로 진행되는 사업도 결국 특수목적법인의 모 회사들이 보증으로 엮여있다"며 "부실 사업장으로 지정돼 대출금을 회수하지 못하면 PFV 사업장의 모 회사들도 구상권 청구 대상이 된다"고 말했다.

이 같은 구조는 중소·중견 건설사도 크게 다르지 않다. 대부분 모 회사가 자회사를 통해 개발사업을 진행하고 있다. 모회사와 자회사, 그리고 자회사와 자회사간 연대보증으로 묶여 있는 게 일반적이다. 이 같은 연대보증 사슬이 특정 사업장이 아닌 대다수 현장에서 이뤄지고 있다는 게 업계 관계자들의 설명이다.

업계는 최근 몇 년새 시장침체 등으로 PF 만기연장이 몇 차례 이뤄지면서 연대보증 구조가 더 복잡해졌다고 입을 모은다. D시행사 대표는 "만기연장 한번 할 때마다 대주단에서 새로운 연대보증이나 신용보강 장치를 요구했다"며 "이것이 몇 차례 진행되면서 현재 구조가 나타나게 됐다"고 말했다.

금융기관들이 원금회수에 나서려는 움직임도 나타나고 있다. 업계에 따르면 충당금 적립에 부담을 느낀 금융기관들이 비우량 현장을 대상으로 '원금 회수' 통보에 나선 것으로 파악됐다. 원금을 회수하면 충당금을 쌓지 않아도 되기 때문이다.

대한주택건설협회 관계자는 "PF 평가를 앞두고 현장에서 금융기관들로부터 원금회수 독촉을 받았다는 이야기가 들려오고 있다"고 말했다.

한편 정부는 이번 주 금융기관·업계를 대상으로 'PF 사업성 평가 최종안'에 대해 설명하는 시간을 갖는다. 일부 조건이 완화 됐으나 연대보증 단절방안 등 일부 건의안은 수용되지 않았다.

금융기관들은 최종안을 토대로 오는 7월말까지 유의나 부실 우려 사업장에 대한 관리계획을 마련해 금융당국에 제출해야 한다.

[e-mail] 이종배 기자