시세 36억 고급아파트, 18억에 산다고? 부동산 공유자 중 1명 몫 '지분경매' 가능 [경매뚝딱]

51% 보유땐 단독 사용권한까지
경매 집행 후 우선매수권도 부여

내 집 마련과 재테크에 대한 관심이 커지면서 '부동산 경매'는 점차 대중화되고 있습니다. 지나치게 오른 집값으로 전통적인 부동산 거래만으로는 집을 쉽게 매입하기 어려워졌다는 점에서도 경매는 대안으로 크게 주목을 받는 중입니다. 경매는 더 이상 전문가만의 영역이 아닙니다. 경매 정보와 사례를 쉽게 설명해 안전하고 안정적인 경매 성공법을 하나씩 풀어나가겠습니다. <편집자 주>

개그맨 정준하씨가 보유 중인 시세 36억원의 고급아파트가 절반인 약 18억원의 감정가로 경매에 나오면서 '지분 경매'에 대한 관심이 커지고 있다.

5일 부동산 업계에 따르면 정씨가 20여년간 보유한 서울 강남구 삼성동 중앙하이츠빌리지 아파트(전용면적 152㎡)가 지난 7월 경매에 넘어갔다. 정씨측의 대응으로 경매는 중단될 가능성이 높은 것으로 점쳐지는 가운데, 감정가가 시세의 절반이라는 점에서 경매 초보들의 궁금증을 자극하고 있다.

이 아파트는 올해 36억7000만원~37억원에 거래됐는데, 해당 물건의 최저 매각가격은 감정가인 17억9500만원으로 정해졌다. 정씨가 아파트 지분의 50%만 가지고 있어 감정가도 아파트 전체의 50%만 책정된 것이다. 앞서 골프선수 출신 박세리 박세리희망재단 이사장도 부친과 저택·토지 등 부동산을 50%씩 공동소유하고 있었는데, 부친 몫 지분만 경매에 나와 화재가 된 바 있다.

지분 경매는 부동산을 2명 이상이 공동으로 소유하고 있을 때 소유주 중 1명에 대한 지분만 경매에 나오는 것을 말한다. 비교적 적은 자본으로도 부동산을 소유할 수 있다는 점에서 경매시장에서 주목받는 투자법이다.

흔히 '초보 투자자는 지분경매를 피하라'는 말도 있다. 일부 지분만 낙찰 받은 경우 어떤 절차를 거쳐 이익을 낼 수 있는지가 쉽게 떠오르지 않는데다, 지분의 공동소유자(공유자)가 존재해 다소 복잡한 과정이 예상되기 때문이다. 하지만 부동산을 공동명의로 소유하는 경우가 늘면서 경매시장에서 지분경매의 비중도 높아지고 있어, 낙찰 후 절차만 파악해두면 내집마련과 자산증식에 도움이 된다는 전언이다.

지분 경매로 낙찰을 받은 후에는 공유자가 가진 나머지 지분을 추가로 살 수도 있고 자신이 가진 지분을 공유자에게 팔 수도 있다. 공유자에게 지분을 살 경우에는 전체 소유권을 확보해 실거주를 하거나 매도를 하는 등 해당 부동산을 자유롭게 활용할 수 있다. 공유자에게 지분을 팔 때에는 낙찰가 보다 높은 가격에 매도해 즉시 수익을 실현하는 것도 가능하다.

공유자와 협상이 어려워 갈등을 빚을 수 있다는 걱정을 할수도 있지만 이 과정을 법원이 보장해준다. 이재성 마이옥션 이사는 "공유물 분할 소송 제도가 있어 지분의 10%, 20%만 가지고 있어도 언제든지 경매 신청을 넣을 수 있다"고 설명했다.

경매가 집행되면 제3자가 최고가를 써내더라도 제3자가 아닌 공유자를 낙찰시켜주는 '공유자 우선매수권'이 있다. 공유자의 지분 취득을 도와주는 셈이다.

이 이사는 "특히 51% 등 과반의 지분을 가질 경우 단독 관리·사용권한이 생기기 때문에 과반 지분경매를 선호하는 사람들도 많다"고 전했다.

[e-mail] 전민경 기자