<부동산 거래 살리기>
주택을 상가로 용도 바꿔 팔때
양도기준일은 매매계약일로
종부세 1세대 1주택 특례
지방 4억 아파트까지 확대
#.서울 연희동에 사는 A씨는 30년 동안 거주한 단독주택을 팔려고 하지만 적합한 매수자를 찾지 못하고 있다. 관심을 보이는 대부분은 단독주택을 근린생활시설(상가)로 용도를 바꾸고 싶어하는데 A씨가 1세대1주택 양도소득세(양도세) 비과세 혜택을 보려면 주택 매도를 해야 하기 때문이다. 같은 물건을 두고 매도자는 절세 혜택을 보기 위해 주택으로 팔고 싶어 하고, 매수자는 대출 및 다주택자 취득세 중과를 피하기 위해 상가로 사고 싶어 하는 상황이다.
주택을 상가로 용도 바꿔 팔때
양도기준일은 매매계약일로
종부세 1세대 1주택 특례
지방 4억 아파트까지 확대
정부가 부동산 거래 활성화를 위해 단독·다가구 주택을 두고 파는 사람은 주택으로, 사는 사람은 상가로 살 수 있도록 양도세 과세기준을 변경했다. 부동산 경기를 살리기 위해 다주택자에게 세제혜택을 주는 방안도 다수 포함됐다. 12억원 초과 고가주택 2주택을 보유한 임대사업자의 전세보증금은 소득세 과세대상으로 추가했다.
■단독·다가구 거래 물꼬
16일 기획재정부는 이 같은 내용이 담긴 '2024년 세법개정 후속 시행령 개정안'을 발표했다. 지난해 12월 국회에서 통과된 세법을 차질 없이 시행하기 위해 세부사항을 마련한 것으로 부동산 거래에 초점을 맞췄다. 대다수는 기존 대책을 통해 발표됐지만 △주택에서 주택 외 용도로 변경 후 양도한 건물의 양도세 과세기준 합리화 △고가주택 3주택→2주택자로 간주임대료 소득세 과세 확대 등이 새롭게 포함됐다.
특히 주택을 상가로 바꿔 파는 경우 양도세 기준을 실거래 관행에 맞게 바꿨다. 기존에는 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용 시 1주택 여부 판정 기준 시점은 '주택 양도일'이었다. 따라서 매도자가 양도세 혜택을 보기 위해선 주택 잔금 치르는 날 파는 물건이 주택이어야 했다. 이번 개정안은 예외규정을 신설했다. 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우 양도세 기준 시점을 '매매계약일'로 바꿨다. 양도일이 아닌 계약일에 주택이면 1주택자 양도세 혜택을 보는 셈이다.
기재부가 예외규정을 신설한 이유는 주택을 상가로 사려는 수요가 높지만 세금 부담으로 거래가 어려워서다. 매수자가 주택으로 살 경우 다주택자 취득세 중과 및 대출규제를 받는다. 상가로 사는 편이 유리한 것이다.
정정훈 세제실장은 "양도일 기준으로 주택이냐 상가냐를 결정하다 보니 거래가 잘 안 됐다"며 "시장에서 굉장히 (개선)요구가 많았는데 주택이 원활하게 거래될 수 있도록 보완했다"고 말했다.
부동산 업계는 서울 단독·다가구 거래가 늘어날 수 있다고 봤다. 특히 서울 마포구 연남동, 서대문구 연희동 등 카페상권이 발달한 주택 매물 수요가 높아질 전망이다.
우병탁 신한은행 전문위원은 "당초 시장에서 자율적으로 매매계약일에 맞춰 주택에서 상가 용도변경 거래가 가능했지만 2022년 10월 21일부터 기재부에서 양도일 기준으로 해석을 바꿔 서울 단독주택 거래가 줄었는데 이를 다시 바꾼 것"이라며 "주택 거래가 일정 부분 살아나고 매물가격도 높아질 수 있다"고 전망했다.
■지방 주택·미분양 아파트 거래 유도
기재부는 지난달 '2025년 경제정책방향' 발표를 통해 지방 주택, 미분양 아파트 거래 유도를 위해 세금 완화에 나섰다. 부동산 관련 세금을 풀어 다주택자 등 큰손들의 구매력을 이용해 침체된 거래시장을 살리기 위해서다.
기재부는 내년 5월까지 다주택자 양도세 중과 한시 배제 기한을 1년 더 연장했다. 또 의무임대기간이 6년인 비아파트 등 단기민간임대주택에 대해 양도세·법인세 중과 및 종부세 합산 배제를 받을 수 있다. 이 밖에 종부세 1세대1주택 특례(기본공제 12억원)를 위한 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 지방 저가주택 범위를 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 확대했다. 범위가 늘어난 만큼 지방 주택 거래절벽을 해소하기 위해서다.
한편 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 2주택 보유자의 전세보증금을 간주임대료 과세대상에 추가했다. 내년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용된다. 간주임대료란 월세 등 임대료를 받은 임대사업자와 보증금(전세금)만 받는 임대사업자와의 과세형평을 위해 전세금을 과세표준에 포함시키는 것이다.
정 실장은 "월세를 받는 임대사업자는 2주택 이상, 고가주택은 1주택부터 임대소득에 대한 소득세 과세를 한다"며 "상호균형을 맞추는 측면에서 전세만 받는 임대사업자는 3주택자 이상부터만 소득세 과세를 했지만 2주택에 대해서도 과세하겠다는 것"이라고 설명했다.
junjun@fnnews.com 최용준 기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지