부동산 부동산일반

"부담금 폭탄, 또 날벼락 맞나" 떨고 있는 재개발·재건축 [부동산 산책]

이종배 기자

파이낸셜뉴스

입력 2025.01.26 09:00

수정 2025.01.26 09:00

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>
서울 강남구 압구정동 일대 아파트 전경. 사진=뉴시스
서울 강남구 압구정동 일대 아파트 전경. 사진=뉴시스

올해 부동산 시장은 정말 한치 앞을 예측할 수가 없습니다. 이유는 간단합니다. 당장 정권이 어떻게 변화할지 알 수 없기 때문입니다. 부동산은 정책의 영향을 많이 받다 보니 정치 지형변화에 관심 갖기 싫어도 가질 수밖에 없습니다.
다들 각자의 입장에서 시나리오별 최선의 선택을 하고 있는 상황입니다.

재초환은 논의도 안 돼...더 강화되나?

문제는 여기서 대응이 안 되는 주체들이 있습니다. 바로 정비사업 조합입니다. 개인들은 현 상황을 보면서 정권이 바뀔 시 다주택자 규제가 다시 강화될 것을 우려해 지방 주택을 처분하고, 서울 핵심지 아파트를 매수하는 등 '똘똘한 한 채'로 움직일 수 있습니다. 하지만 조합은 정권이 바뀐다고 해서 사업을 관둘 수 있는 입장이 안 되다 보니 전전긍긍하고 있습니다.

가장 대표적인 것이 현 정권이 추진하던 각종 재개발·재건축 규제 완화 기조가 변화하지 않을까 하는 점입니다. 지난해 '8·8 대책'서 나온 정비사업 규제 완화안 가운데 일부는 여야 합의로 개정된 항목도 있으나 재건축초과이익환수제 폐지안은 논의조차 되지 않고 있습니다. 재건축을 가로막는 악법이나 쉽게 없어지기 어려워 보입니다.

문제는 이게 더 강화될 수 있다는 두려움 입니다. 재건축초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 위헌적 요소들이 많다는 것도 있지만 그것보다도 계산 방식이 고무줄 같다는 것에 있습니다.

재건축초과이익환수금을 없애려는 방향을 견지한 정부가 부담금을 걷으려고 하는 것과 재건축초과이익환수제가 정당하다고 생각하는 정부가 걷으려고 하는 것과 다를 것을 우려하고 있는 것입니다. 정권 변화에 따라 재건축 사업의 운명이 걸려있다 보니 많은 재건축 조합들이 현 사태를 예의주시하고 있습니다.

지난 20일 오세훈 서울시장이 강북구 미아동 재개발 현장을 방문해 언론브리핑을 하고 있다. 사진=뉴스1
지난 20일 오세훈 서울시장이 강북구 미아동 재개발 현장을 방문해 언론브리핑을 하고 있다. 사진=뉴스1

재개발도 비상...정치 혼란에 전전긍긍

재개발 조합 역시 사정은 다르지 않습니다. 재건축이 흔들리면 재개발이 반사이익을 얻을 것처럼 보이지만, 재개발 조합 입장에서 요즘 가장 큰 화두는 서울시장 리스크입니다. 지금 오세훈 현 서울시장은 대선 출마 카드를 만지작거리고 있습니다.

문제는 서울시장을 사퇴하게 되면 다음 시장이 누가 되는 지가 관건입니다. 정권이 바뀌는 리스크도 골치 아픈데, 서울시장까지 같이 바뀔 수 있는 것입니다.

정비사업의 인허가권자는 시·도지사입니다. 재개발·재건축을 규제하는 인물이 시장이 되면 재개발 조합 역시 날벼락을 맞게 됩니다.

한 예로 박원순 서울시장 재임 9년 동안 서울의 신규 정비사업 지정은 사실상 전무했고, 기 지정됐던 정비사업도 대규모로 해제를 했습니다. 정책의 옳고 그름을 떠나 정비사업 조합 입장에서는 암흑기인 것은 부정할 수 없는 사실입니다.

정치는 정치고 사업은 사업으로 구분해서 가야 하는 게 맞습니다. 하지만 부동산, 여기서도 특히 정비사업 조합은 정권에 따라, 인허가권자에 따라 영향을 크게 받다 보니 이번 정치·사회적 혼란을 더 크게 두려워하고 있습니다.

정권이 누가 되든, 시장이 누가 되든 전임자의 정책을 지우고 나만의 정책을 실천하기 보다는 대승적으로 필요한 사업들은 꾸준히 진행될 수 있도록 관심과 지원이 필요하지 않나 싶습니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자

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