국내 대형 제약업체 D사에 근무하는 박태근(54)씨. 아직 고등학교과 대학교에 다니는 세 자녀의 교육비 부담이 큰 상황에서 언제 현실이 될지 모르는 ‘퇴직’은 늘 그의 마음을 짓누르곤 했다. 이리저리 고민하던 중 상가 중에서 제일 안정적이라는 단지내 상가를 사기로 했다. 직장을 잃었을 때 직접 장사를 할 수도 있고 임대소득을 기대할 수 있다고 판단했기 때문. 그는 2005년 5월, 용인 동백지구 단지내상가 공고를 보고 입찰에 참여했다. 816가구의 대단지 상가여서 무엇보다 안정적으로 느껴졌다. 11평짜리 1층 점포를 평당 4200만원에 낙찰 받았다. 올 5월, 상가가 문을 열었고 보증금 5000만원에 월 275만원 조건으로 제과점이 입점했다. 보증금을 뺀 실 투자금액은 4억1200만원(대출 안받음)으로 연 수익률을 따지니 8%대에 해당한다. 박 씨는 “요즘 같은 불경기에 이 정도 수익률이면 원하는 목표를 이룬 셈”이라며 “좀 더 편한 마음으로 퇴직을 준비하고 있다”고 만족해했다.
■8% 수익률 올리는 곳 많아
경기 침체가 지속되면서 안정적인 수익률을 낼 수 있는 단지내상가에 대한 관심이 높아지고 있다. 단지내상가는 아파트 단지에 딸려 있어 주민 편의 필수 업종이 입점하므로 주변 여건에 상관없이 일정률 이상의 임대수익을 올릴 수 있다고 인식되고 있기 때문이다.
실제로 많은 단지내상가들이 다른 투자처에 비해 꽤 안정적인 수익률을 올리고 있다. 최근 입점이 완료된 동백지구내 주택공사 상가의 경우 대부분 중개업소가 들어와 있고, 슈퍼마켓, 제과점, 미용실 위주로 대부분 8%에 가까운 양호한 수익률을 올리고 있다. 895가구 기준으로 1층 분양가 5500만원, 분양평수 10평에 보증금 5000만원·월세 300만원선이어서 보증금을 뺀 실투자금을 가지고 수익률을 계산했을 때 7.7% 수익률이 나오는 것. 최근 왠만한 근린상가 투자수익률도 7∼8% 나오기 쉽지 않은 점을 고려하면 꽤 높은 수치다.
■고가낙찰 주의,수익률 꼼꼼히 따져야
하지만 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 장점은 상황에 따라 단점으로 돌변할 수도 있다. 안정된 배후세대에 대한 기대치로 인기 있는 단지내상가들은 고가 낙찰 현상이 자주 일어나기 때문이다. 실례로 지난 5월 H건설이 입찰 분양한 용인 수지의 모 아파트 단지내상가는 895가구로, 특별히 대단지가 아닌데도 1층 기준 평당 6400만원이란 최고 낙찰가를 기록하기도 했다. 16개 점포에 무려 100여명이 참여해 1층기준 평균 낙찰가가 4500만원, 2층의 경우 2000만원 수준으로 왠 만한 대규모 상권의 시세를 넘어서는 과열양상을 띄기도 했다.
최근엔 많은 단지내상가에서 공실률이 증가하는 현상도 주목해야 한다. 이제 막 입주를 시작하는 신도시의 단지내상가는 물론 최근엔 부의 상징이라고 할 수 있는 서울 강남 도곡렉슬의 단지내상가 공실률도 30%나 된다는 조사결과도 나왔다. 높은 낙찰가로 분양을 받다보니 임대료가 지나치게 비싼 것이 주요 원인이다. 따라서 적정 수익률을 고려한다면 낙찰가율이 150%선은 절대 넘지 않아야 향후 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 게 전문가들의 한결같은 조언이다.
■배후세대 많은 곳이 유망단지
최근 용인지역에 공급된 A아파트 212가구의 단지내상가는 점포수가 3개에 불과함에도 한 개의 점포도 팔리지 않았다. 단지가 너무 작아 투자자들이 처음부터 아예 접근할 생각을 하지 않았기 때문이다.
상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 “가구 수가 지나치게 적은 단지내상가는 애초에 수요가 없어 필수 업종수가 제한되며, 상가의 기능을 못하므로 수요자를 다른 상권으로 빼앗길 가능성이 높다”며 “일정정도 고객을 할인점 등 주변 상권에 빼앗긴다고 가정할 때, 최소 600가구 이상의 배후세대가 있어야 기본적인 수익성을 보장할 수 있다”고 말했다.
전문가들은 단지내상가 유망 물건의 첫 번째 기준은 배후 가구수가 많은 곳이라고 강조한다. 최근엔 주공아파트 단지내상가나 민간아파트 단지내상가가 모두 낙찰가율이 200% 가까이 될 만큼 분양가가 높아 어느 쪽이 가격 경쟁력이 더 있다고 따지기 힘든 상황이다. 따라서 수요층이 넓은 배후가구수가 가장 중요한 기준이라는 것. 따라서 주공아파트 단지내상가의 경우 오는 9월 신규 공급하는 ‘무안남악’이나 10월에 나오는 ‘고양일산’, 11월 ‘부천여월’ 등이 모두 1000가구이상을 배후세대로 가진 유망 단지내상가라는 평가다. 민간아파트 단지내상가는 현재 분양하고 있는 서울 강동구 암사동 강동롯데캐슬퍼스트, 서울 종로구 스페이스본상가, 경기 화성시 신동탄두산위브단지상가 등이 배후에 1000가구 이상 수요층이 존재하는 유망 상가다.
박대원 연구위원은 “단지가 클 경우 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 많은데 단지내상가가 어느 곳에 위치해 있느냐에 따라 유동인구가 차이가 난다”면서 “보다 많은 고객이 모일 수 있는 위치와 층을 선택하는 것이 필수적”이라고 조언했다.
/jumpcut@fnnews.com 박일한기자
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