왕십리·돈의문·신길 등에 뉴타운.. 분담금 갈등 해소 관건
올 하반기 뉴타운 및 재건축 사업으로 서울 도심정비사업이 활기를 띨 것으로 보인다. 사업추진에 난항을 겪던 일부 재개발 사업지에서도 물량이 공급된다. 서울 서초구에서는 대형 건설사의 재건축 단지가 분양을 앞둬 분양대전이 예고돼 있다.
특히 새 아파트를 지을 토지가 부족해 소규모 단지 재개발, 재건축 공급이 주를 이뤘던 서울지역 실수요자들에게 내집마련의 기회가 될 수 있다는 게 전문가들 진단이다.
그러나 전문가들은 △조합원 추가 분담금에 대한 갈등 △입지 조건에 따른 양극화 현상 △미분양 발생 우려 등이 각종 재개발 사업 활성화에 걸림돌로 작용할 수 있다고 지적했다.
■주요 재개발·재건축 물량
17일 건설·부동산 업계 등에 따르면 추가분담금 증가와 조합원 간 갈등으로 사업에 난항을 겪던 왕십리뉴타운 3구역에서 분양물량이 공급된다. 현대건설·포스코건설·SK건설은 오는 11월 이 지역에서 지하 6층~지상 28층 29개동 전용 30~115㎡, 총 2529가구를 공급한다.
이 사업은 왕십리뉴타운 3개 구역 중 규모가 가장 크다. 이 단지가 공급될 경우 1, 2구역과 함께 서울 도심에 5379가구의 매머드급 아파트 단지가 조성된다.
같은 달 GS건설이 돈의문뉴타운 1구역에서 '경희궁 자이'를 선보일 계획이다. 이 단지는 지상 10~21층 30개동, 전용 25~129㎡ 총 2415가구로 구성된다. 앞서 삼성물산은 오는 9월 신길뉴타운 7구역에서 '래미안 에스티움'을 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 최고 27층 19개동, 전용 39~118㎡ 1722가구로 구성된다. 지난해 10월 11구역에서 선보인 '래미안 영등포 프레비뉴(949가구)'에 이어 신길뉴타운에서는 두번째로 선보이는 단지다.
대림산업도 영등포구 국회대로 52가길 4의 1 일대에 '아크로타워 스퀘어' 1221가구를 오는 9월에 분양할 예정이다. 지하 3층, 지상 29~35층 총 7개동, 전용 59~142㎡로 이뤄진다. 롯데건설은 영등포구 당산동 4구역을 재개발한 '당산4구역 롯데캐슬'을 오는 10월에, GS건설은 같은 달 중구 만리2구역을 재개발한 '서울역 센트럴 자이'를 분양할 예정이다.
하반기 재건축사업은 '서초 3파전'으로 대형 건설사의 치열한 경쟁이 예상된다. 대림산업은 9월 신반포 1차를 재건축한 '아크로리버파크 2차'를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 38층 15개동, 전용면적 59~164㎡ 총 1612가구로 조성된다.
삼성물산 역시 같은 달 서초우성아파트 3차를 재건축한 '래미안 서초'를 공급한다. 이 단지는 지하 2층~지상 33층 4개동, 전용 83~139㎡ 총 421가구 규모다. 대우건설과 KCC건설은 오는 12월 삼호아파트를 재건축한 '푸르지오 스웨첸'을 공급한다. 이 단지는 전용 59~120㎡ 총 907가구 규모다.
■"추가 분담금 등 갈등, 걸림돌"
이처럼 재개발·재건축사업 추진에 따라 하반기 분양물량이 쏟아질 것으로 예상되는 가운데 전문가들은 사업 추진상 걸림돌 등을 우선 해소해야 한다고 조언했다.
양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "분양시장과 마찬가지로 재개발이든 재건축이든 입지가 좋은 곳을 중심으로 양극화 현상이 예상된다"며 "재건축의 경우 녹지가 상대적으로 영향을 끼칠 가능성이 크다. 실제 시장에서 주목받는 개포 주공이나 반포 한강변의 아크로리버파크 등도 주거쾌적성 측면에서 다른 단지들보다 우수하다"고 말했다.
그는 "강북 재개발은 서울시의 뉴타운 출구전략으로 그나마 희소성이 높아진 것이 장점"이라며 "입지별로 인기단지는 조합원 분담금을 감수하겠지만 그렇지 못한 곳은 사업이 지지부진해질 가능성이 있다"고 덧붙였다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "강남을 중심으로 서초구 아크로리버 파크, 우성3차 등 올해 분양되는 물량만 봐도 성적이 좋은 편이어서 앞으로도 강남권 재건축은 주목받을 가능성이 크다"며 "분담금 갈등을 겪는 단지보다 사업리스크가 해소된 단지 위주로 시세를 견인할 가능성이 크다. 단 가격 변동폭은 박스권 안에서 움직일 것"이라고 예상했다.
이어 "강북은 정비사업 분위기가 썩 좋지는 않은 편이어서 재개발 구역마다 추가 분담금 갈등으로 사업이 취소되는 곳이 나올 여지가 높다"고 우려했다.
권일 닥터아파트 리서치팀장은 "재건축은 전체적인 시장 전망이 밝지만 재개발은 그렇지 못하다"며 "현재 분담금 갈등을 겪는 단지보다 강남구 청담동 삼일아파트 등 새롭게 재건축을 추진하는 단지들로 수요자가 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.
또 "뉴타운은 박원순 서울시장이 재선되고 과거 광역개발 방식이 아닌, 사업지별 선별과정이 불가피해졌다"며 "돈의문이나 북아현 등 오히려 될 곳만 밀어주는 방식으로 사업성공 사례를 남긴다면 주변 재개발 지역도 탄력이 붙을 수 있다"고 전했다.
pio@fnnews.com 박인옥 김현우 기자