잘 나가는 수익형부동산 임대료 분쟁 등에 삐걱

"수익·전용·분양률 '3대 변수' 고려해야"

최근 수익보장형 부동산이 잇따라 분양시장에 선보이면서 분쟁사례도 이어지고 있다. 투자자에게 지급 약속된 임대료 수익이 연체되거나 수익보장 기간 종료 이후 수익률이 급격히 저하, 시행사와 투자자간 법적다툼까지 벌어지고 있다.

전문가들은 일부 업체의 허위, 과장 광고에 속지 않으려면 '수익률, 전용률, 분양률' 등 이른바 '3대 변수'를 피하고 주변 시세와 업체가 제시한 수익보장금 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언했다.

■잇단 피해사례 ..."3대 변수 고려"

19일 부동산업계 등에 따르면 서울 강남구 대치동에 거주하는 주부 오모씨(40)는 소형 오피스텔을 1억5000만원에 분양받은 뒤 매달 임대료를 받기로 하고 시행사에 운영을 위탁했다.

그러나 지난해 2월부터 지급하기로 한 임대료가 수개월간 연체돼 계약서에 근거, 임대차 계약을 해지하려 했지만 시행사측이 "가구와 집기류 등을 들여놓은 오피스텔을 점유하고 있는만큼 못해주겠다"며 거부, 갈등을 빚고 있다.

서울 홍제동에 거주하는 직장인 박모씨(56)는 지난 2011년 10월 대형 복합상가 쇼핑몰의 전용면적 6·6㎡를 2억원에 분양받았다.

박씨는 시행사가 2년간 연 9%의 수익률을 보장해준다는 광고를 보고 계약을 체결, 매달 150만원 상당의 수익금을 받았지만 임대료가 수익보장기간이 끝난 2013년 11월부터 33만원으로 줄었다. 박씨가 받는 월세금은 연 2%에도 미치지 못했다.

박씨는 "임대료 33만원으로는 건강보험료와 재산세 등을 내고 나면 월 5만원 이상 적자가 발생했다"고 털어놨다. 박씨 사례와 같은 분양 피해자가 무려 1000여명에 이른다. 수익보장기간이 지나서야 실제 임대료 수준을 뒤늦게 확인한 투자자들이 소송을 제기했지만 허사였다. '2년 경과 후 임차인 재계약 보장없음' '시행사 사정으로 수익률 변경 가능' 등 전단지와 계약서 아랫부분에 적힌 작은 글씨를 제대로 확인하지 않았기 때문이다.

■"보장기간 종료 후 수익률 고려"

2013년 연말 확정수익을 보장받고 오피스텔을 분양받은 박모씨(47)는 최근 오피스텔 처분을 놓고 고민 중이다.

수익보장기간 2년이 종료되면 관리업체와 새로 계약을 해야 하지만 주변 임대료가 확정보장 임대료보다 월 30만원 이상 낮기 때문이다.

수익률 문제로 지난해 분쟁이 발생한 상가와 오피스텔 상품이 수도권에서만 30~40개에 이른다는 게 업계 전언이다.

부동산센터 장경철 이사는 "일부 분양대행사들은 수익률 연 8~10%를 내세우는 경우가 종종 있으나 실제 수익률은 5%선을 넘기 어려운 실정"이라며 "수익률을 계산할 때는 취득세와 재산세, 늘어나는 건강보험료 등 비용을 반드시 따지고 전용률도 눈여겨 봐야 한다"고 말했다.

그는 "확정수익이란 상권활성화 또는 임차인 확보 불확실성으로 인해 생긴 제도로, 분양업체가 제시한 수익률에 현혹돼서는 안된다"며 "확정수익 보장기간이 종료된 후에도 같은 수준의 수익을 유지할 수 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 덧붙였다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "수익확정 유형은 대개 분양촉진을 위해 선보이지만 수익이 발생하지 못할 경우 업체에 책임을 물을 수 있는 조항이 약해 소송을 해도 장기전으로 가기 쉽다"며 "업체가 약속하는 수익률이 주변시세보다 터무니 없이 높을 경우 철저히 현장확인을 해봐야 한다"고 전했다.

[e-mail] 박인옥 기자