실수요자 당첨확률 높아지고 분양가 부담은 줄어

국토교통부가 발표한 '11·3 부동산 대책'의 핵심은 청약시장에서 투기목적의 가수요를 줄이는 데 초점을 맞추고 있다. 이날 대책으로 전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등 실수요자의 기회 확대가 예상된다. 실수요자 입장에서는 청약 당첨 가능성이 커지고 분양가 부담이 줄어드는 등 주택구입 진입장벽이 낮아지는 효과도 기대된다. 청약가점제 자율화를 미룬 것도 무주택 실수요자에겐 호재다. 반면 내년부터 예상되는 기준금리 인상 가능성과 입주물량 증가, 정부의 정책기조 등 불안요소가 있어 청약에 신중해야 한다는 지적도 나온다.

■실수요자들에게 유리

국토부는 이번 정책에서 투기수요로 인해 과열양상을 보이는 청약시장을 안정화하고 실수요자들에게 더 많은 기회를 주는 것에 방점을 찍었다. 전매제한 및 1순위 제한은 실수요자 입장에서는 청약 당첨 가능성이 커지고 분양가 부담이 줄어드는 등 주택구입 진입장벽이 낮아지는 효과도 기대된다.

특히 청약가점제 자율화를 미룬 것도 무주택 실수요자에겐 호재다. 청약가점제는 부양가족 수, 만 30세 이후 무주택 기간, 청약통장 가입기간 등을 점수화해 종합점수가 높은 사람에게 우선적으로 주택분양 기회를 주는 제도다.

현재 민간 분양주택의 경우 일반분야의 40%를 청약 가점제로 배정하고 있지만 내년 1월부터 그 비율을 지방자치단체의 자율에 맡기도록 제도를 변경할 예정이었다. 시장에서는 가점제가 자율화되면 인기 지역의 가점비율이 줄어 무주택.다가구 실수요자의 청약기회가 줄어들 것이라는 우려가 나왔다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "청약가수요로 부풀려진 거품이 다소 해소되면 실수요자의 내 집마련 당첨기회와 분양가 부담이 낮아지는 순기능도 있어 무주택 실수요자에게는 분양시장의 진입문턱이 낮아지는 효과를 기대할 수 있다"고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원 역시 "이번 조치로 청약 인기 지역에서 단기 차익을 얻으려는 투기 수요가 억제되고 실수요자 위주의 시장이 정착되는 계기가 될 수 있다"면서 "1순위 자격이 세대주, 다주택자 배제 등으로 유효청약자 수가 줄어들면서 서울과 부산 등은 청약경쟁률뿐 아니라 계약률 하락도 예상된다"고 전망했다.

■금리.입주물량.정책 등 변수

이번 정책으로 청약시장이 실수요자 위주로 재편이 예상되지만 향후 시장에 영향을 줄 수 있는 대외변수는 여전하다. 당장 금리인상 여부가 불안요소로 꼽힌다. 올 연말로 예정된 미국 기준금리 인상은 연쇄적으로 국내 금리에도 영향을 줄 것으로 보인다. 국내 금리가 올라가면 주택구매를 위해 대출을 받아야 하는 실수요자에게 직격탄이 될 전망이다.

당장 내년부터 급증할 입주물량도 변수다. 부동산 시장 활황과 함께 늘어났던 분양물량의 입주 시기가 돌아온 것이다. 2017~2018년 전국 아파트 입주(예정) 물량은 70만여가구에 달해 초과공급에 따른 소화불량도 우려되는 상황이다. 시장에서는 전.월세 시장의 불안 해소에는 도움이 될 것으로 예상되지만 11·3 대책으로 시장이 위축되면서 가격조정을 받을 것이라는 전망도 나온다.

양지영 리얼투데이 리서치센터장은 "기준금리 인상과 함께 입주물량 증가 등 요인이 많다. 그동안 공급이 많았던 지역의 가격 압박이 예상된다"면서 "정부가 후속 대책을 고민한다면 이같은 주변상황 변화를 우선 살펴야 할 것"이라고 말했다.

저금리 장기화에 따라 투자처를 찾지 못한 자금이 계속 시장을 과열시킬 경우 정부가 추가 대책을 내놓을 가능성도 있다. 지난 2일 임종룡 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 내정 직후 가진 기자간담회에서 "제 기본철학이 성장을 위해 투기를 허용하지 않겠다는 것이다.

투기는 용납될 수 없는 경제적 폐해"라며 부동산 투기를 정조준했다. 부동자금이 계속 시장을 자극할 경우 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 강화도 거론될 수 있다.

고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 "일시적으로 시장이 안정되는 효과는 있지만 일산, 안양, 인덕원 등 규제 대상지역 인근으로 가수요가 옮겨갈 가능성이 있다"면서 "현재 시장에 부동자금이 많이 풀려있어 DTI나 LTV 규제가 없으면 근본적인 해결이 어렵다"고 지적했다.

[e-mail] 박지훈 기자