과열된 지역 청약시장 ‘단기 투기꾼’ 잡아 실수요자 보호

3일 발표된 부동산 규제대책은 과열된 일부 지역 청약시장에서 단기차익을 노리는 투자수요를 잡는 것이 핵심이다. 정부는 이를 위해 서울과 수도권 신도시, 세종과 부산 등 투자 수요가 과도하게 몰린 지역을 '조정 대상지역'으로 지정해 해당지역의 청약제도만 조정했다.

강호인 국토교통부 장관은 이번 대책에 대해 "단기 투자수요보다 실수요자가 우위에 서는 청약시장을 조성하는 것이 목표"라며 "또한 이번 대책은 대내외적으로 경제 리스크가 존재하는 상황에서 주택시장이 조정 과정에 들어갈 경우 생길 수 있는 위험을 예방하는 성격도 있다"고 설명했다.

전문가들은 "이번 조치로 인기 있는 분양시장에 투기적 청약을 억제하는 효과가 있을 것"이라고 기대하면서도 "그동안 거래 활성화나 공급 조절에 초점을 뒀던 국토부가 예상보다 강도 높은 수요 조절 대책을 내놨다"며 놀라움을 표시하기도 했다.

■강남 재건축에 신규 분양권 전매 없어진다

청약경쟁률이 과도하게 높았던 지역은 전매제한기간이 1년 더 늘어나거나 분양권 상태의 전매가 금지되도록 했다.

강남4구(강남.서초.송파.강동구)와 경기 과천의 민간택지에서 분양하는 단지는 입주 시점까지 분양권을 팔 수 없다. 재건축 일반분양 시 '수백대 1'의 경쟁률을 기록하고 억대 웃돈이 붙던 지역에 진정제를 처방한 것으로 보인다. 분양가 상한제를 이용한 단기 투자수요가 들끓던 서울과 수도권 신도시, 세종에 있는 공공택지에도 신규 단지의 분양권 전매를 금지시켰다. 강남4구를 제외한 서울 21개 자치구와 성남의 민간택지는 상대적으로 단기 투자수요가 적은 것으로 판단해 기존 전매제한기간에서 1년만 연장한 것으로 보인다.

다만 조정 대상지역 중 부산에는 전매제한을 설정하지 않았다. 국토부 측은 "지방의 민간택지에 전매제한기간을 규정하기 위해서는 주택법 개정이 필요해 제외시켰다"며 "향후 지속적으로 부산 지역을 모니터링해 부산지역에도 전매제한을 설정할지 추가로 검토할 수 있다"고 전했다.

■청약 조건 까다로워진다

조정 대상지역에서는 청약 조건도 매우 까다로워진다. 실수요자가 아닌 것으로 판단되는 이들을 1순위에서 제외시켜 실수요자의 당첨 기회를 확대시킨다는 방침이다.

가까스로 1순위에 들어간다고 모두가 청약을 넣을 수 있는 것은 아니다. 지역별로 1순위 청약일정을 분리하기 때문이다.

서울을 예로 들면, 특별공급 접수 후 1순위 청약을 받을 때 서울(당해지역) 거주자가 하루 먼저 청약을 접수한다. 그리고 경기.인천(기타지역) 거주자가 하루 뒤 청약을 접수한다.

물론 서울에서 청약이 마감되면 1순위일지라도 경기.인천 거주자는 접수조차 할 수 없다. 일정 분리는 오는 12월 1일 입주자모집 승인신청분부터 적용된다.

2순위에 청약 접수할 기회가 생겼다고 마음 놓고 청약을 넣을 수도 없다. 조정 대상지역에서는 2순위 청약을 넣을 때도 청약통장이 필요해진다. 이는 규칙 개정 후 내년 1월 1일 입주자모집 승인신청분부터 적용된다.

국토부 측은 수요자들이 청약을 신중히 결정해 실수요보다 과하게 부풀려진 청약경쟁률이 더 이상 발생하지 않을 것이라고 기대하고 있다.

■대상지역 투기수요 원천 봉쇄

이 밖에도 청약시장 투기수요를 막을 수 있는 거의 모든 대책을 내놨다. 주택도시보증공사(HUG).주택금융공사는 중도금대출보증 요건 중 계약금 요건을 '분양가격의 10% 이상'으로 상향 조정한다. 기존 '분양가의 5% 이상'에서 기준이 높아져 적은 자기자본을 활용해 분양 받고 시세차익을 노리는 '단타족'이 줄어들 것으로 보인다.

부양가족이 많은 가구, 무주택자 등 실수요자의 당첨 기회를 확대하기 위해 '청약가점제 자율시행'도 유보하고 중소형 주택의 가점제 비율을 40%로 유지한다. 당초 2017년부터 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택은 지자체장이 40% 범위에서 청약가점제를 자율시행하도록 위임했다.

조정 대상지역에서는 신규 분양단지에 당첨된 가구에 속한 사람을 재당첨 제한 대상자에 추가한다. 서울과 경기지역 당첨자는 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 경우 5년, 85㎡ 초과의 경우 3년으로 제한한다. 세종과 부산지역 당첨자는 전용 85㎡ 이하의 경우 3년, 전용 85㎡ 초과의 경우 1년으로 제한한다. 11월 중순 법령개정 후 입주자모집 승인신청분부터 적용된다.

■"단기 투자수요 잡을 것" vs "양극화 심화될 수도"

한편 정책 모기지와 공공분양주택의 중도금 지원이 이뤄져 실수요자들의 금융 부담이 보다 완화된다.

국토부는 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 '디딤돌 대출' 등 정책 모기지는 차질 없이 공급하는 한편, 적격대출 은행별 한도를 2조원 추가 배정한다. 최근 집단대출 취급 은행을 선정하지 못한 한국토지주택공사(LH) 공공분양주택 등에 대해서도 지원책이 마련된다.

전문가들은 대체로 이번 대책으로 단기 투자수요가 억제되고 실수요자가 혜택을 받게 될 것이라고 내다봤다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "기존 아파트 시장보다는 과열 양상이 두드러진 일부 지역 분양시장의 분위기를 잡을 것"이라며 "단기차익을 노리는 가수요가 많이 수그러질 것"이라고 말했다.

그러나 예상보다 강한 대책이 나와 시장 파급 효과도 예상보다 커질 수 있다는 의견도 나왔다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "당초 예상보다는 강도 높은 수요조절 대책"이라며 "통장을 아껴쓰자는 분위기가 형성되면 비인기지역과 인기지역 양극화가 심화될 수 있다"고 지적했다.

[e-mail] 한영준 기자