강북 도심에 공공개발 고삐… ‘민간과 저울질’ 주민동의 관건

정부가 지난달 1차에 이어 '변창흠표 3종 공급세트'로 불리는 '도심 공공주택 복합개발사업' 2차 후보지 13곳을 확정 지으며 2·4 주택 공급대책의 강행 의지를 보였다.

토지주에게는 민간 재개발사업 대비 30%포인트 높은 수익률을 제시하는 등 '인센티브 홍보'에 집중하고 있다.

다만 오세훈 서울시장이 민간 재건축·재개발 규제완화를 드라이브를 본격화하고 있어 공공 주도 사업의 추진동력을 확보할 수 있을지 미지수다.

여기에 한국토지주택공사(LH) 사태로 공공기관이 주도하는 사업방식에 대한 불신과 현금청산에 대한 반발도 여전해 추진 과정에서 난항이 불가피할 전망이다.

이 때문에 후보지 중 예정지구 지정 요건인 동의율 10% 커트라인을 충족할 곳이 얼마나 될지 불투명한 실정이다.

■1·2차 후보지 3만7900호 공급

14일 국토교통부가 서울 도심 13곳을 후보지로 선정한 도심 공공주택 복합개발사업은 2·4 대책의 핵심이다.

이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 단독 시행하는 대신 용적률 인센티브를 통해 고밀도 개발이 가능하다. 국토부 계획대로 사업이 추진될 경우 1만2900가구가 서울 도심에 신규 공급된다.

지난달 31일 확정한 1차 사업지구 2만5000가구까지 포함하면 3만7900가구 규모다.

2차 후보지는 강북구 11곳(역세권 7곳, 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳, 저층주거 1곳) 등이다.

동대문구 용두동 역세권은 지난 2016년 1월 정비예정구역이 해제된 지역이다. 사업 추진주체 부재 등으로 장기간 개발이 정체돼 있지만, 고밀 개발을 통해 3000여가구의 도심형 주거공간으로 조성한다.

강북구 미아역세권은 미아역에 인접한 양호한 입지에도 불구하고 다른 역세권에 비해 상대적으로 생활여건이 낙후됐다. 국토부는 고밀 복합공간으로 조성, 지역 활성화를 유도할 계획이다.

국토부는 "이들 후보지에 대한 사업효과 분석 결과 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 용적률은 평균 56%포인트 상향 조정될 것"이라고 밝혔다.

공급가구는 도시 규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 251가구(34.0%) 증가할 것으로 예상했다. 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선 분양가액이 시세 대비 평균 66.3% 수준으로 예측됐다. 이에 따른 토지수 수익률은 평균 28.2%포인트 상승한다고 국토부는 설명했다.

■주민동의 10% 불투명

2차 후보지 역시 1차 후보지와 마찬가지로 지자체와 공공 시행자의 판단일 뿐 대부분 토지주, 주민 동의를 거치지 않은 상태다.

선정된 후보지는 사업 계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐 토지 등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해 오는 7월 예정지구로 지정할 계획이다.

특히 올해 안에 주민 동의를 받아 지구지정할 경우 토지주에게 민간 재개발 사업 대비 30%포인트 높은 수익률을 보장하기로 했다. 도시·건축 규제완화 등 인허가도 우선 처리한다.

하지만 주민 동의 10% 이상을 확보할 수 있을지는 미지수다. LH 사태로 공공기관 주도 사업에 대한 신뢰가 떨어졌고, 현금청산에 대한 논란이 커지고 있어서다.

특히 4·7 재보궐선거에서 서울시장에 당선된 오세훈 시장이 민간 재건축·재개발 규제완화를 통한 주택 공급대책을 본격화하고 있어 민간사업으로 이탈할 가능성도 여전하다.

앞서 확정한 1차 후보지 21곳 중에서는 주민동의가 10% 이상 접수된 곳이 3곳이 나왔다. 은평구 증산4, 수색14, 도봉구 쌍문 구역이다.

나머지 19곳은 주민설명회를 개최하거나 개최할 예정이다.

[e-mail] 김서연 기자