상업용 부동산 투자 지형도 바뀐다…물류센터 지고 리테일 뜨고

[파이낸셜뉴스] 올들어 3·4분기에 상업용 부동산 시장의 투자 지형도가 바뀌고 있다.

코로나19로 비대면 경제가 살아나면서 성장하던 물류센터는 주춤하는 반면 거리두기 해제로 '소매점'(리테일) 시장은 조금씩 활성화되고 있다. 금리인상에 따라 주택 시장은 거래절벽이 이어지고 있지만 상업용 부동산은 오피스 시장이 지속적으로 상승하는 가운데 호텔·리테일 거래가 조금씩 살아나는 모양새다.

물류, 투자규모 작년의 절반… 4분기도 불투명

1일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아에 따르면 3·4분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전분기 대비 소폭 하락한 3조7340억원으로 나타났다. 올들어 3·4분기까지 누적 투자 규모는 총 15조원으로 전년 동기 대비 약 9% 감소했다.

전년 총 투자 규모의 약 72% 수준이다.

특히 상업용 부동산 거래 규모에서 물류센터는 줄고 리테일은 살아나고 있다.

3·4분기 수도권 물류 자산 거래 규모는 약 1조원 수준이다. 누적 3·4분기 거래규모는 2조406억원으로 집계됐다. 이는 작년 물류 투자 규모의 절반 수준이다. 호텔 및 리테일 자산의 투자비중은 3·4분기 상업용부동산 시장 총 거래 규모의 각각 3%, 7%로 조사됐다.

물류센터 공급 속도는 느려지고 있다. 올해 3·4분기까지 누적 공급량은 190만㎡ 규모다. 올해 계획된 전체 공급 규모의 약 40% 수준이다. 최근 원자재 가격을 포함한 건설공사 비용 상승 및 공급망 차질 영향으로 일부 개발 프로젝트가 지연되면서, 하반기 공급 속도는 다소 느려졌다. 3·4분기 A급 물류 자산의 평균 수익률은 약 4.7% 수준으로, 지속되는 차입비용 증가에 따라 전분기 대비 소폭 상향 조정됐다. 연말까지 추가 상승의 여지가 있을 것으로 보인다.

물류센터 신규 자산에 대한 임차 활동도 줄어드는 것으로 나타났다. 코로나19로 가속화됐던 이커머스 시장 성장이 소폭 둔화되면서다. CBRE 관계자에 따르면 “쿠팡을 비롯한 일부 이커머스 업체에서 임차 중인 일부 자산의 전대의향을 밝힌 것으로 확인되며 물류센터를 하나로 통합 이전하는 움직임이 있다”면서 “서울 서부지역, 인천에 공실 리스크가 향후 증가할 것으로 전망된다”고 말했다.

상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 4·4분기 물류센터 시장은 불확실성이 크다고 진단했다.

복합센터 내 저온센터 비중이 줄고 임대료 상승폭이 둔화되며 공급 과잉 리스크가 감지되기 때문이다. 상온센터 경우 지난해 하반기 2만8000원대였던 3.3㎡(1평)당 평균 임대료가 올해 2·4분기 3만원선까지 육박했다. 하지만 같은 기간 저온센터는 5만8000원대 초반에서 5만8000원대 후반으로 소폭 오르는데 그쳤다. 이커머스 업체 새벽배송 철수와 공급 과잉에 따른 저온센터 수요 감소가 원인으로 꼽힌다.

리테일, 일상회복·연말특수에 구매 수요 증가 기대

반면 3·4분기 리테일 부동산 거래는 2481억원으로 집계됐다.

강남 및 도심권역에 있는 중소형 자산들이 기업 및 개인에 의해 거래된 것으로 조사됐다. 전문가들은 일상 회복 및 연말 특수에 의한 구매 수요 증가 기대감으로 당분간 리테일 시장은 회복할 것으로 전망했다. 실제 기준금리 인상에 따른 경기 위축 우려에도 올해 2·4분기 국내 소매판매액은 약 139조원으로 전년 동기 대비 7.4% 상승했다. 외국인 관광객수는 매 분기 소폭 증가를 지속하며 점진적인 회복세가 관찰됐다.

해외 브랜드 대규모 리테일 상권 점포 입점도 준비되고 있다.

미국 수제버거 브랜드 슈퍼두퍼버거는 국내 신규 점포를 오픈할 예정이다. 또 애플이 신논현에 추가 점포를 운영할 계획을 갖고 있는 것으로 알려졌다.

CBRE 관계자는 “가두 상권의 경우, 성수나 한남 등 경험 및 볼거리가 다양한 리테일 상권을 중심으로 브랜드의 신규 확장 수요 및 판매 활동이 두드러졌다”며 “가로수길, 세로수길, 압구정 등에서도 고급 식음료(F&B) 및 패선 브랜드의 입점 수요가 확대됐다”고 말했다.

[e-mail] 최용준 기자