집값 맞먹는 ‘수억원 분담금’ 변수… 상계주공11 재건축 시동

서울 노원구 일대에 재건축 기대감이 고조되고 있다. 상계주공11단지가 정밀안전진단을 조건부로 통과하면서 재건축 첫 관문을 넘어선 단지가 총 14곳으로 늘어났기 때문이다. 여기에 1기신도시특별법과 재건축초과이익환수 완화법이 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 넘어선 것도 한몫하고 있다.

다만, 높은 분담금은 여전히 부담요인으로 꼽힌다.

6일 업계와 노원구청에 따르면 노원구 상계동 상계주공11단지가 재건축 정밀안전진단에서 51.57점(D등급)을 받아 조건부로 통과했다.

조건부 재건축을 받은 상계주공11단지는 향후 전문가로 구성된 자문위원회를 거친 뒤 안전진단의 표본수량, 필수 검사·시험, 증빙자료 확인 등을 통해 적정성 검토 필요 여부가 결정될 예정이다.

상계주공11단지는 총 1944가구로 1988년에 준공된 최고 11층의 노후아파트다. 지난 2021년 예비안전진단 통과한 뒤 2년 만에 정밀안전진단을 조건부로 통과했다.

특히 지난주 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법)이 국회 국토위 소위를 통과하면서 노원구 일대 재건축 단지들의 기대감이 더욱 커지고 있다. 노후계획도시특별법의 수혜지는 택지 조성 후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지로, 1991년에서 1996년 사이 준공된 1기 신도시를 포함해 서울에서는 양천구 목동, 노원구 중계, 상계 등이 포함된다. 이 지역들이 특별정비구역으로 지정되면 용적률과 건폐율 등 도시건축규제와 안전진단 규제 등이 완화되고, 이 외에도 각종 지원과 특례가 주어진다.

여기에 그동안 재건축 사업의 가장 커다란 장애물이었던 재초환도 완화될 전망이다. 지난주 재건축부담금 면제 초과 이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높이는 재초환 완화법이 국회 국토위 법안소위 문턱을 넘었다.

현재 노원구에서 정밀안전진단을 통과한 단지는 상계주공1, 상계주공2, 상계주공 3, 상계주공6, 상계한양, 월계삼호4차, 월계시영고층, 하계현대우성, 태릉우성, 중계그린 등이다. 상계주공 11단지와 같이 조건부로 통과한 상계미도, 하계장미, 중계주공4 등을 합치면 총 14개단지에 이른다.

반면, 집값 수준의 분담금은 사업추진에 최대 변수가 되고 있다. 노원구 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 내던 상계주공5단지 조합은 지난달 총회를 열고 시공사인 GS건설과 계약을 해지하기로 결정했다. 올해 들어 공사비 인상 등으로 조합이 59㎡을 배정받기 위해서는 5억~6억원, 전용 84㎡는 6억~7억원대의 분담금을 내야해서다. 국토부실거래가공개시스템에 따르면 지난 10월 상계5단지 전용면적 31㎡의 거래가격은 5억원이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "노원구 일대 재건축 단지들은 전체적으로 중소형 평형 위주로 돼있고 용적률이 높은 수준이다. 중소형 평수를 확장해야하는 문제가 있어 전체적인 사업성이 양호하다고 보기 어렵다"라고 분석했다.

이어 "최근 이슈가 된 재건축 분담금 문제도 사업에서 큰 걸림돌이 될 전망"이라고 덧붙였다.

[e-mail] 성석우 기자