"우리가 살 집이 없어요” 예고된 재앙...탄핵에 밀린 공급

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

2024년 12월 생각도 못한 정치 이슈가 터졌습니다. 비상계엄 사태에 이은 탄핵정국입니다.

내년 상반기까지 탄핵 이야기는 계속될 것으로 보입니다. 정치가 모든 이슈를 덮고 있는데요. 이런 상황에서 모두에게 잊혀지는 게 있으니 바로 '공급대책'입니다.

앞서 정부는 지난 11월 27일 1기 신도시 선도지구를 발표했습니다. 윤석열 대통령 공약으로부터 출발한 1기 신도시 재건축은 노후계획도시특별법까지 만들어졌습니다. 본격적으로 시작하나 했더니 바로 찬물이 끼얹어진 모양새입니다.

주택 '순감' 시대 진입...'2026년부터 현실화'

나라가 혼란스러운데 무슨 공급이 문제냐고 말하는 사람도 있겠지만, 공급이 문제가 맞습니다. 정치·사회적으로 혼란스러워지면서 공급 대책은 뒤로 밀리고 있습니다.

입주물량을 보면 2024년과 2025년은 공급이 어느 정도 있습니다. 서울 기준으로 3~4만가구 가량 신축 아파트 입주가 이뤄질 것으로 보입니다. 문제는 2026년부터 다가옵니다. 2026년 기준으로 현 시점에서 서울의 경우 약 1만가구 전후로 입주할 것으로 예상이 됩니다.

공급량이 어느 정도 있다고 하는 지금도 전월세가격이 꾸준히 올라가고 있습니다. 본격적인 공급 부족 시기가 도래하면 매매 심리 자극을 떠나 전월세 가격이 더 상승할 것입니다. 통계청에 따르면 서울의 평균 멸실물량은 2~3만가구입니다. 이제는 주택이 순증이 아니라 순감의 시대로 접어들게 되기 때문입니다.

문제는 공급부족 사태가 당분간 해결될 여지가 안 보입니다. 2026년만 공급이 일시적으로 없는 게 아니라 이때부터가 시작이기 때문입니다. 미래의 공급을 예상할 수 있는 주택 인허가 건수를 보면 2024년도에 사실상 반토막이 났습니다.

문제는 그 전에 인허가 받았던 현장들도 건설경기 침체로 흔들리고 있습니다. 건설산업연구원에 따르면 인허가를 받고 실제 착공으로 들어가던 비율이 과거 90% 이상에서 지금은 60% 미만으로 줄었습니다.

정부는 민간에서 입주물량 산출을 입주자모집공고 기준으로 잡다 보니 너무 과소집계가 됐다고 지적합니다. 정부는 인허가 물량 기준으로 공급은 충분하다는 입장을 견지하고 있습니다. 하지만 인허가 물량 자체도 허수가 많다는 점을 고려하면 정부가 과대집계를 하고 있는 것이나 다름없습니다.

공급 부족 부메랑 온다..."후속 조치 시급"

정부가 공급이 활성화될 수 있도록 지원을 해줘야 할 때 정치 이슈가 몰아치게 된 것입니다. ‘8·8 대책’에서 추진하던 각종 재개발·재건축 활성화 방안들이 국회에서 모두 계류되고 있습니다.

가장 큰 문제는 결국 재개발·재건축입니다. 정비사업은 중장기적인 안목으로 꾸준한 지원을 해줘야 하는 분야입니다. 정비구역 지정부터 완공까지 통상 15년~20년 가량 걸리기 때문입니다. 결국 도심에서 공급을 할 수 있는 것은 정비사업 외에는 답이 없습니다.

재개발·재건축 핵심은 분담금 납부 능력입니다. 사업성에 따라 분담금이라는 성적표가 나옵니다. 그런데 현실적으로 많은 단지들은 사업성이 높지 않습니다. 공사비 폭등을 고려하면 분담금이 만만치 않을 것으로 예상 됩니다. 정부가 얼마나 인센티브를 파격적으로 지원해주는지와 기부채납 비율을 줄여주는 것이 중요하다는 의미입니다.

하지만 정치 이슈로 인해 현 정부가 추진하던 공급 정책들이 표류할 가능성이 큽니다. 1기 신도시의 경우 오는 2027년 착공, 오는 2030년 준공’을 목표로 하고 있습니다. 저는 선도지구 중에서 단 한 곳도 해당 스케줄을 맞출 수 없을 것으로 보고 있습니다.

부동산 공급은 하루아침에 되는 것이 아니라 꾸준히 중장기적인 안목으로 지속해야 합니다. 정권은 진보가 잡을 수도 있고, 보수가 잡을 수도 있습니다. 서로의 이권이 달린 만큼 정치 이슈에 집중하겠지만, 골든타임을 놓치면 결국 누가 정권을 잡든 공급 부족의 부메랑이 다가올 것입니다.

시한폭탄과도 같은 시간이 점점 다가오고 있는데, 이 사태의 키를 쥐고 있는 국회의 관심사는 다른 곳에 가 있습니다.

행정부도 사실상 붕 뜨면서 공급부족을 해결해줄 주체들이 안 보입니다. 꾸준히 공급 활성화를 위한 후속조치가 빠르게 이뤄질 수 있으면 좋겠습니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

[e-mail] 이종배 기자