"서울까지 단 22분” 환호...집주인들 신났었는데

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최근 수도권광역급행철도(GTX)-A가 파주 운정역에서 서울역 구간 운행을 시작했습니다. 그런데 파주 인근 브랜드 아파트 가격이 오히려 하락했다고 합니다.

전세를 끼고 갭 투자를 하겠다는 수요는 많다고 합니다. ‘언젠가는 오를 수 있을 것 같다’는 이유인 거 같습니다.

GTX 개통했는데..."집값 오르나요"

사실 GTX의 경우 워낙 오랜기간 공사를 해왔기 때문에 투기수요는 개통 직전에 대부분 빠져나갔습니다. 실제 동탄역 롯데캐슬도 개통 직전에는 전용 84㎡가 22억원까지 올랐다가 개통 이후에는 20억원 밑으로 하락했습니다.

파주에는 운정지구가 있는 데요. 이곳에는 땅을 취득하고 개발을 하지 못한 현장이 적지 않습니다. GTX 호재에도 사전청약까지 받았던 시행사가 사업성이 안 나온다고 갑자기 사업을 취소했습니다.

GTX-A 역사 바로 앞 단지인데 왜 포기했을까요. 그 주변 주상복합 부지도 전부 사업이 중단 됐습니다. 이유는 시행이익이 날만큼 시공비를 저렴하게 책정할 수 있는 시공사가 없기 때문입니다. 한마디로 공사비가 너무 올라서 사업성이 안 나오게 된 것입니다.

시행사들은 GTX 효과를 기대하고 토지비를 비싸게 주고 땅을 구입했습니다. 그런데 공사비는 폭등했습니다. 분양가는 상한제가 적용되니 결국 사업을 포기하게 된 것입니다.

상가 시장도 전망이 좋지 않습니다. 파주 주민들은 GTX 개통으로 서울 도심지역 대형 백화점이나 쇼핑몰을 찾아갈 것이 뻔합니다. 빨대효과가 생기면서 오히려 GTX 역사 주변 상가들은 점점 더 어려워질 가능성이 높은 것이 현실입니다.

서울 대규모 재개발·재건축...다시 유턴?

앞으로 공사비 때문에 GTX B나 C노선도 어떻게 될지 모른다고 합니다. 실제 개통까지는 엄청난 시간이 남아있습니다. 그간 공사비는 계속 오르고, 분양가도 같이 오를 것으로 예상됩니다. 이런 상황에서 몇 년뒤에 분양하는 단지들은 과연 주변시세보다 저렴할까요. 아마도 훨씬 비싸게 공급될 것입니다. 얼죽신이 되려면 그냥 추가비용을 더 내야만 하는 시대가 이미 한국에서도 시작된 것입니다.

왜 미국, 유럽, 싱가포르, 일본 등에서는 대규모 재개발이나 재건축이 거의 없을까요. 아주 특별한 경우를 제외하면 사업성이 안 나오기 때문입니다. 그래서 동경도 수십년 걸려 ‘아자부다이힐스’ 정도가 재개발 됐습니다. 미국 맨해튼의 ‘허드슨 야드’도 완전히 재생 불가능한 지역이니까 재개발이 된 것입니다.

수도권 외곽에 주거단지를 조성하니까 GTX와 같은 고속전철이 필요했을 겁니다. 그런데 서울에서는 현재 대규모 재개발·재건축들이 추진되고 있습니다. 결국 5~10년 정도 지나면 서울에는 엄청난 고급주거가 생기면서 주택가격 때문에 경기도로 나갔던 인구들이 다시 돌아올 것으로 보입니다.

실제로 동경이 용적률을 확 올려 재개발을 시작하니까 주변 신도시들에는 노인들만 살게 됐다고 합니다. GTX 호재는 이미 대부분 경기도내 집값에 반영이 됐고, 보합이나 하락할 일만 남지 않았다 생각합니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

[e-mail] 이종배 기자