전세금 설정등기 집주인이 거부하는데…확정일자라도 반드시 받아야

올해는 짝수여서 전세 재계약이 집중된다. 전세계약 기간을 2년으로 늘린 임대차보호법이 짝수해인 지난 94년에 시행됐기 때문이다.

하지만 계속되는 경기불황 등으로 부동산이 근저당 또는 가압류, 경매대상이 될 가능성도 높아졌다.

임차인에게는 전·월세 보증금이 전 재산인 경우도 많다. 따라서 전세계약 후 확정일자를 받아놔야 최소한 변제요권을 갖추게 된다는 점을 잊지 말아야 한다.

확정일자는 전세계약에 의해 생긴 임차권을 물권화해 세입자가 변제권을 갖도록 하는 근거가 된다. 확정일자는 동사무소에서 전입신고와 동시에 처리가 가능하다. 확정일자 보다 강력한 법적 효력을 갖는 것으로 전세권 설정등기가 있지만 이는 집주인의 동의가 필요하고, 등기설정 비용이 들어가는 단점이 있다.

임대차계약을 마치면 임차주택에 근저당권 등의 권리관계가 생기기 전에 주민등록 전입신고를 하고, 배당절차에서 우선순위를 차지하기 위해 다른 권리(근저당권 등) 보다 빠르게 확정일자를 받아 놓아야 한다.

예를 들어 임차주택이 경매에 넘어가더라도 확정일자 등 완벽한 대항력을 갖췄다면전세보증금 전부를 낙찰자에게 받을 수 있기 때문이다.

확정일자는 계약서와 1000원 안팎의 수수료만 내면 집주인의 동의 등의 절차없이 가능하다. 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 한다.

계약서를 분실해 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려운 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 되므로 계약서를 잘 보관해야 한다.