부동산투자 대중화시대 열린다

부동산투자 대중화시대가 활짝 열린다.

부동산투자회사의 설립규제가 대폭 완화돼 리츠회사가 속속 등장하고 리츠회사의 투자규제도 크게 줄어들기 때문이다.

또 건축연면적 3000㎡(약 907평)이상 대형상가와 20가구 이상 오피스텔은 토지소유권을 확보하고 건축공정을 3분의 2이상 마쳐야 분양이 가능해져 분양사기나 사업주체측의 부도 등에 따른 소비자들의 피해가 크게 줄어든다.

건설교통부는 이같은 내용의 부동산투자회사법 개정령 및 건축물의 분양에 관한 법률 제정령이 경과조치를 거쳐 23일부터 본격 시행된다고 22일 밝혔다.

바뀐 제도와 시장 전망을 알아본다.

◇부동산투자회사 설립활성화=부동산투자회사법 개정령은 부동산투자회사 설립에 대한 진입장벽을 낮추고 투자사업에 대한 규제완화를 통해 부동산 간접 투자활성화와 부동산투자 대중화를 꾀하는 데 초점이 맞춰져 있다.

진입장벽 완화 조치로는 우선 리츠회사 설립시 자본금 규모를 종전 500억원 이상에서 절반인 250억원 이상으로 대폭 낮추고 1명당 주식소유한도를 종전 10%이하에서 30%이하로 확대했다.

또 회사 설립때나 설립 후 총 자본금의 50%까지 발기인 등이 보유한 부동산 등 현물출자가 허용되고 사채 발행 및 외부차입도 자기자본의 2배까지 확대된다. 종전에는 현물출자의 경우 회사 설립시에는 금지됐고 설립후에는 개발사업 인가를 받은 뒤 자본금의 30%까지만 허용됐다.

리츠회사의 수익률제고를 지원키 위해 페이퍼컴퍼니(명목회사) 형태의 부동사투자회사 설립도 허용했다. 페이퍼컴퍼니 형태로 회사를 설립할 경우 법인세가 면제돼 자산운용에 따른 수익률이 그만큼 높아지게 된다.

리츠회사의 부동산투자 규제도 대폭 완화돼 다양한 형태의 자산운용이 가능해진다. 부동산개발사업에 대한 인가제는 폐지되고 임대주택사업,도시개발사업 등에 대해서는 총 자산의 100%까지 투자가 가능해 진다.

다만,투자자 보호를 위해 부동산 개발사업의 범위는 대도시 상업지역, 공공기관 지방이전 추진 지역, 50만평 이상 택지개발예정지구 또는 도시개발구역내 신축 토지 취득 등으로 제한된다.아울러 리츠회사 설립인가에 앞서 예비인가제도가 도입되고 건교부와 금융감독위원회의 공동 감독권, 건교부의 검사권이 신설됐다.

건교부 관계자는 “리츠에 대한 규제가 대폭 완화되면 리츠회사 설립이 잇따를 것으로 예상된다”면서 “특히 다른 상품에 비해 투자수익률이 높아져 시중의 부동자금을 상당부분 흡수,부동산시장을 안정시키는데 크게 기여할 것”이라고 말했다.

◇오피스텔·상가 후분양 의무화=피분양자 보호와 분양사업의 투명화를 위해 지난해 10월 제정된 ‘건축물의 분양에 관한 법률’도 23일부터 시행된다. 이 법은 연면적 3000㎡ 이상 상가와 20실 이상 오피스텔의 분양사업자는 대지소유권을 완전히 확보하고 골조공사의 3분의 2이상 공정을 마친뒤에 시·군·구로부터 분양신고 필증을 교부받아야 분양이 가능토록 돼 있다. 다만 신탁회사와 신탁계약을 체결한 경우에는 그 전에도 분양이 가능하다.또 분양자 모집때는 중앙지나 지방지에 분양가격, 입주예정일 등을 명시해 공고하고 분양광고 내용 또는 분양사업장 출입구에 신고번호를 고시토록 했다.

분양 광고를 했지만 미분양 면적이 3000㎡이하거나 전체의 50%미만인 경우 수의 계약이 가능하다.

분양신고하지 않고 분양을 하거나 부정한 방법으로 분양한 사업자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금이 부과된다.

건교부 관계자는 “분양신고일자가 광고에 명시돼 신고일이 상당기간 경과한 분양광고는 인기가 낮다는 의미이므로 청약마감 임박, 수익률 보장 등 과대광고를 식별할 수 있게 된다”면서 “다만 법 시행전에 이미 피분양자를 모집한 경우는 이 법의 적용에서 제외되므로 주의가 필요하다”고 충고했다.

/ [e-mail] 정훈식기자