내년에는 부동산 관련 세제가 대폭 바뀐다.
우선 모든 부동산매매에 대해 실거래가 신고제가 의무화된다. 또 다주택 보유자의 세금부담도 커진다.
이에따라 전문가들은 재테크 뿐 아니라 세금을 적게 내는 세테크에도 특히 신경을 써야할 때라고 강조한다. 내년부터 바뀌는 부동산 세제와 그에 따른 절세전략을 알아본다.
◇부동산 살 때는=내년부터는 지역에 상관없이 모든 부동산을 사고 팔 때 실거래가로 신고해야 한다.
올해까지는 주택거래신고지역외에는 실거래가의 70∼80%선인 기준시가가 주택매매시 과세표준이 됐다.
그러나 내년부터는 모든 부동산 거래에 대해 실거래가를 기준으로 취득세,등록세,양도소득세 등이 매겨진다. 다만 취득세,등록세 요율은 올해보다 낮아진다.
개인간 거래일 경우 취득세는 올해 2%에서 내년에는 1.5%로 0.5%P내리고 등록세도 올해 1.5%에서 내년 1.0%로 역시 0.5%P 낮아진다.
결국 취·등록세를 낼 때 함께 내야하는 농어촌특별세·교육세를 감안하면 전용면적 25.7평 초과 주택 취득시 세율은 2.85%,전용 25.7평 이하는 2.7%(농특세 감면)로 올해보다 1.1∼1.15%P 낮아지는 셈이다.
이에따라 주택거래신고지역이 아닌 곳의 주택을 구입한 경우 연말까지 등기를 마치는 것이 유리하다. 기준시가를 기준으로 세금을 내는 것이 취?등록세 요율 인하에 따른 혜택을 받는 것보다 세금을 적게 낼수 있기 때문이다.
내년에 새로 집을 살 사람의 경우 취·등록세법 인하를 담은 지방세법 개정안이 통과된 후 사면 취·등록세를 절세할 수 있다. 정부는 당초 1월 1일부터 세율을 인하할 계획이었으나 법개정이 지연되면서 시행시기도 한 두달 늦춰질 것으로 전망된다.
◇부동산 보유 단계=보유세와 관련해서는 종합부동산세 과세대상 확대 및 가구별 합산과세 부분을 중점적으로 체크해야 한다. 주택의 경우 종합부동산세 과세 대상이 올해 기준시가(공시가격) 9억원 초과에서 내년에는 6억원 초과로 확대된다.또 인별 과세에서 가구별 합산과세로 강화된다.
이에따라 종부세 대상자가 올해 7만명에서 내년에는 28만명으로 4배나 증가할 전망이다. 서울지역의 웬만한 40평형 이상 중대형과 서울 강남권의 30평형대 이상 보유자는 집이 단 한 채만 있어도 대부분 종부세 대상에 포함될 것으로 보인다.과표 적용률도 올해 기준시가(공시가격)의 50%에서 내년엔 70%로 상향조정된다.또 세부담 상한이 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 높아져 세금 부담도 늘어난다.
따라서 앞으로 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 사려면 종부세 부담이 얼마나 되는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
다주택자라면 집값이 오르지 않는 수도권 외곽이나 비인기지역의 주택은 처분하는 게 좋다.시세차익없이 보유세 부담만 커지기 때문이다.팔기 아까운 집이라면 가구 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것도 한 방법이다.
이미 서울 강남 일대에는 부담부증여가 성행하고 있다.부담부증여란 증여물건에 담보된 채무(대출금이나 전세반환금 등)를 증여를 받는 사람이 대신 갚는 조건으로 증여하는 것으로 증여액이 줄어드는 셈이어서 그만큼 증여세가 적어진다.
서울 강남 재건축단지의 경우 기준시가가 낮게 형성돼 있는데다 그동안 오름폭이 컸던 만큼 증여를 고려해 볼 만한 대표적인 예다.
스피드뱅크 박정용 실장은 “증여가 오히려 양도보다 세금을 더 내게 되는 경우도 상당히 많다”며 “어떤것이 유리한가를 꼼꼼히 따져 판단해야 한다”고 조언했다.
가구원이 여러 채의 주택을 각자 소유하고 있다면 종부세 부담을 피하는 선에서 가구 분리를 고려해 볼 만 하다. 새로 집을 살 사람은 등기 시점을 종부세 과세 대상 판정기준일인 6월 1일 이후로 하면 그 해 종부세를 절세할 수 있다. 반대로 집을 파는 사람은 6월 1일 이전에 처분해야 종부세를 내지 않는다.
◇부동산 매각시 절세전략=내년부터 1가구 2주택 보유자는 집을 팔 때 장기보유특별공제를 받지 못함은 물론 양도세가 투기지역 여부에 관계없이 모두 실거래가로 부과된다. 2007년부터는 양도세율도 50%로 중과된다.
따라서 집을 자주 사고 파는데 신중해야 한다. 양도차익의 절반을 고스란히 세금으로 날릴 수 있기 때문이다.
집값이 크게 움직이지 않는 지역에 또 하나의 집이 있는 경우 양도세 중과 유예기간인 내년 안에 파는 게 유리하다. 다만 양도세를 내는 것보다 시세차익이 클 것으로 예상되면 그대로 보유하는 게 낫다.
집을 팔 때는 비과세 요건을 갖춘 양도차익이 적은 주택을 먼저, 양도차익이 큰 집을 가급적 나중에 파는 게 절세전략이다. 기존주택을 한 채만 갖고 있는 사람은 양도세 비과세 요건(서울·과천·5대 신도시는 3년 보유 2년 거주 등)을 갖춘 뒤 매도하는 게 좋다.결혼이나 대체 주택 취득 등으로 인한 일시적 1가구 2주택의 경우 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 1년내에 팔면 양도세가 과세되지 않는다.
◇부동산 절세 5계명=내집마련정보사 함영진 팀장은 “바뀐 세제를 정확히 알지 못해 손해 보는 매매를 하는 경우가 적지 않다”며 “부동산 매매는 그 거래 금액이 매우 큰 만큼 꼼꼼히 따진 후 매매의사를 결정해야 한다”고 조언했다.
함팀장은 부동산 절세를 위해서는 우선 ‘아는 것이 힘’이라고 강조했다.국세청 홈페이지 등을 이용,세금관련 지식을 쌓는다던가 이 곳에 있는 ‘세금 계산기 기능’을 활용,자신이 내야할 세금이 얼마인지 등을 살펴보는 것도 좋은 방법이라고 권했다.
또 본인이나 가구별로 보유 중인 부동산에 대한 자료를 종합정리 할 필요가 있다. 부동산 종류, 소재지, 면적, 규제여부(투기지역,주택거래신고지역,투기과열지구,토지거래허가구역 등), 취득시기, 취득·양도시 공시지가/공시가격/기준시가/실거래가 등을 건별로 수첩을 만들어 철저히 명기를 하는 것도 중요하다.
세번째는 부동산 세금관련 정책 추이를 꼼꼼히 체크해야 한다.부동산 세금정책은 경기회복 속도나 정권에 민감하게 반응한다. 규제나 완화에 따라 절세할 수 있는 방안이 다르므로 세제 정책을 반영하여 매도·매입계획을 수립할 필요가 있다는 말이다.
아울러 세금부담까지 고려한 투자수익률을 계산해 투자 여부를 판단하는 것이 필요하다.마지막으로는 양도세, 종부세, 상속세와 증여세는 보유 부동산의 종류나 개인사에 따라 내용이 복잡해 질수 있으므로 섣불리 판단하기 보다는 조세전문가에게 도움을 받는 것이 절세하는 길이라고 추천했다.
/ jsham@fnnews.com 함종선기자
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