미분양 투자 CR리츠 첫 출시

국내 최초로 미분양 아파트를 사서 운영한 후 수익을 배분하는 기업구조조정 부동산투자회사(CR 리츠)가 첫 인가를 받아 투자에 나선다.

국토해양부는 우리투자증권이 주도해 설립한 ‘우투하우징 제1호 리츠’에 대해 3일 영업을 인가했다고 밝혔다. 우투하우징 1호는 국내 최초로 미분양 주택에 투자하는 CR 리츠다. 이 리츠는 경기, 대구, 충남, 경남, 전남 등 6곳의 미분양 아파트 483가구를 1581억원에 사서 3년간 운영할 계획이다.

리츠의 자산(자본과 부채)은 우리투자증권이 투자자들로부터 모집한 펀드와 건설사 자금으로 구성된다. 펀드는 리츠가 발행한 사모사채를 인수해 분기마다 이자를 받아 투자자들에게 지급하고 리츠가 청산하면 잔여재산을 우선 돌려받아 투자자들에게 수익을 나눠준다.

이 때 집값이 떨어져 리츠 청산 때 수익이 발생하지 않으면 대한주택공사가 미분양아파트를 매입해 펀드가 투자한 금액을 지급하게 된다. 주공이 펀드 투자원금을 보장하는 셈이다.

다만 주공은 리츠 자산운영회사(AMC)로 참여해 리츠의 투자위험을 줄이게 된다.

또 다른 리츠 투자자인 건설사(시행사)는 아파트를 리츠에 팔고 받은 매각대금 중 일부를 리츠가 발행하는 보통주와 이익배당우선주를 매입하는 방식으로 투자한다. 이후 리츠가 청산한 뒤 이익이 나면 우선 배당을 받는다. 따라서 건설사는 분양가 이하로 주택값이 하락해 리츠 청산시 이익이 발생하지 않으면 분양대금 중 리츠에 투자한 돈은 날리게 된다.

다만 건설사는 우선매수청구권이 있어서 청산 때 주택공사가 시장가격을 고려해 제시하는 가격으로 되살 수 있는 권리가 부여된다.

우투하우징 1호의 총 자산은 1894억원, 자본금은 1382억원 규모이다.

국토부는 미분양 리츠 및 펀드에 대해 취득·등록·재산·종부·법인·배당소득세 감면 등의 혜택을 부여하면 미분양 리츠가 활성화될 것으로 전망하고 있다.

/[e-mail] 이경호기자