정부가 아파트 미분양 해소를 위해 이달 말부터 미분양펀드 및 리츠의 종합부동산세와 법인세 감면 혜택을 주기로 함에 따라 미분양 해소 효과에 관심이 쏠리고 있다.
건설업계는 이번 정부의 미분양 해소대책에 실효성이 없다고 지적하고 있다. 이는 대부분의 건설사들이 지방 미분양 아파트에 대해 자체적으로 할인분양 등을 통해 그 이상의 혜택을 부여하고 있기 때문이다.
건설사와 부동산 전문가들은 미분양 해소 대책이 제대로 효과를 거두기 위해서는 대규모 주택 임대사업자에게 세제 등의 혜택을 주는 게 필요하다고 지적한다.
기획재정부는 지난 22일 총액의 60%를 지방 미분양아파트에 투자하는 미분양 펀드나 리츠에 대해 법인세를 30% 추가 감면하고 종합부동산세를 전액 면제하는 내용의 세제개편안을 마련해 이달 말부터 시행키로 했다.
■건설사, “9·22 미분양 해소 대책 별 도움 안돼”
23일 건설업계 등에 따르면 건설사들은 미분양아파트를 펀드나 리츠에 편입시키고 이 상품에 대해 세금을 감면하는 정책은 별 도움이 되지 않는다고 입을 모은다. 미분양펀드나 리츠에 미분양 물량을 편입시킬 경우 엄청난 손실을 감수해야 하기 때문이다.
대형 건설사 한 관계자는 “미분양 아파트를 펀드나 리츠에 편입시킬 경우 대부분 분양가의 60∼70% 수준에 공급해야 하는 데다 금융비용까지 떠맡을 경우 분양가의 50% 수준에서 넘겨야 하는 상황이 발생한다”면서 “이렇게 되면 건설사로서는 엄청난 적자를 떠안을 수밖에 없다”고 말했다.
여기에 분양시장 상황이 지난해 글로벌 금융위기 당시에 비해 나아졌다는 것도 건설사들이 미분양 펀드나 리츠에 미분양 물량을 넘기기를 회피하는 주요 이유다.
따라서 미분양 펀드나 리츠가 활성화되기 어렵고 이로 인해 정책의 효과가 떨어질 수밖에 없다는 것이다.
건설사들은 차라리 자체적으로 분양가격을 인하해 미분양을 파는 것이 되레 효과가 크다고 입을 모은다.
■“대규모 주택임대사업자 세제지원이 효과 커”
전반적인 경기 회복으로 건설사들이 유동성 위기에서 벗어나고 있다는 것도 이번 대책의 실효성에 의문을 던지는 이유 중 하나다. 대형 건설사들은 올해 상반기에만 약 3조원 규모의 회사채를 발행해 유동성을 확보했다. 기준금리가 연 2%대까지 낮아진 상황에서 연 6∼8%에 내놨던 대형 건설사의 회사채가 인기를 끌면서 유동성을 확보하는 데 큰 역할을 했다.
대형 건설사인 D사 관계자는 “기준금리가 크게 떨어진 후 비교적 고금리로 발행하는 회사채가 유동성을 확보하는데 큰 힘이 됐다”면서 “한때 리츠를 이용해 헐값에라도 미분양아파트를 팔아 현금을 확보하려고 했지만 지금은 그럴 이유가 전혀 없다”고 말했다.
또 재무상태가 좋지 않았던 중견 건설사들도 기업개선작업(워크아웃) 등을 통해 채권단으로부터 미분양아파트에 대한 공사비 등 각종 자금을 수혈받아 안정성을 확보했다.
중견 건설사인 A사 관계자는 “건설사들이 1000가구 이상 대단지를 투자대상으로 모집했던 것도 문제”라며 “워크아웃을 받고 있는 중견 건설사들은 강도 높은 구조조정에다 채권단으로부터 공사비 등 자금을 수혈받아 경영안정성을 확보한 마당에서 미분양 물량을 턱없이 낮은 가격에 금융상품에 편입시킬 이유가 없어졌다”고 강조했다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “지방 분양시장이 여전히 침체기이지만 1년 전에 비해 다소 나아진 데다 건설사들도 버틸 만한 체력을 확보했다”면서 “이제 와서 미분양 펀드와 리츠 등 간접 투자상품에 대한 세제혜택을 주는 것는 별 효과가 없다”고 말했다.
김 소장은 “현 상황에서 지방 미분양 해소를 제대로 지원하기 위해서는 500가구나 1000가구 정도를 대량 매입해 임대하는 대규모 임대사업자에게 세금이나 금융혜택을 제공하는 방안을 구사해야 한다”고 강조했다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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