일부 지역주택조합은 비전문성과 내부비리 등으로 토지확보부터 인허가까지 난항을 겪으며 사업 차질을 빚고 있어서다.
지난 2월 부산 해운대구의 지역주택조합 아파트 건설사업(1000세대 규모) 관련 파행행정 등으로 조합장이 자살하고 1000여명이 공사지연 피해를 입은 것처럼 관련 분쟁이 늘고 있다.
금융투자업계는 이같은 지역주택조합의 문제를 해결하기 위해 주택조합사업의 부동산신탁제 도입 추진에 나섰다.
금융투자협회와 11개 신탁사는 올해 2월부터 태스크포스(TF)를 구성하고 제도마련의 기반을 닦아왔다.
9일 금융투자업계는 여의도 금융투자협회 불스홀에서 '신탁상품 다양화를 위한 세미나'를 개최하고 지역주택조합 주도 방식에 부동산신탁 주도 방식의 추가해 주민 선택권을 확대해야 한다고 주장했다.
원래 지역주택조합제도는 청약통장 없이도 도심지의 좋은 입지에 아파트 등 주택을 저렴하게 건설하는 사업이다. 정비사업에 필요한 추진위원회 승인, 안전진단, 관리처분인가 등 절차도 생략돼 신속히 추진할 수 있다. 조합원의 돈을 모아 토지를 매입할 수 있어서 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 및 각종 부대비용을 절감할 수 있다.
하지만 지역주택조합의 비전문성으로 운영 불투명·내부비리, 토지확보 어려움 등으로 사업지연 및 중단이 빈번하다. 이로 인해 입주지연, 추가분담금 발생 등 조합원간 대립과 갈등으로 고소·고발이 반복되고 있다. 지난 2월 부산 해운대구 조합장 자살사건이 대표적이다. 일부 지자체에선 지역주택조합 사업을 폐지하자는 건의가 나올 정도다.
이같은 문제의 대안으로 지역주택조합 사업 방식을 확대해 부동산신탁을 활용하는 방안이 모색되고 있다. 주민들이 기존 지역주택조합 방식 사업이나 신규 부동산신탁 방식 중 선택할 수 있게 하는 것이다.
부동산신탁 방식은 지역주택조합이 주택을 건설할 대지를 신탁업자에 신탁하고, 신탁업자는 시행자의 지위에서 사업비 조달·건설·분양 등 업무를 수행하는 것이다.
신탁업자는 주택조합 사업의 관리·운영 성과를 주택조합에 교부하고 신탁시행에 따른 보수만 받는다.
부동산신탁사는 금융위원회, 금융감독원의 규제를 받는 제도권 금융사여서 전문성·사업비 조달 능력을 갖춰 신속하고 안정적인 사업이 기대된다. 게다가 신탁사는 사업비(토지비 제외)의 70% 이내의 자금조달이 가능해 사고율도 낮다. 도급 형태로 시공사를 선정해 도급단가 및 사업비 절감 등 시공사와의 교섭력도 높다.
코람코자산신탁 조영호 전무는 "조합이 주택 건설 사업시행방법을 선택권을 보장하기 위해 새로운 제도의 추가가 필요하다"라며 "조합이 신탁 수수료 부담 등을 거부한다면 기존대로 지역주택조합 방식을 선택하면 된다"라고 말했다.
지역주택조합의 부동산신탁 활용을 위해선 주택법의 개정이 필요하다. 현행법에는 조합의 신탁개발을 허용하는 조항이 없어 신탁사가 토지신탁을 받아 사업을 수행할 경우 조합원에 대한 특별공급이 불가능하다.
한편 최근 주택건설 확대 수요 다양화 등으로 부동산신탁 시장은 연간 2000억원 규모로 추산된다.
lkbms@fnnews.com 임광복 기자
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