[8·25 가계부채 관리방안] "과열된 재건축시장 식힐 것" VS. "투기수요 억제하기엔 한계"

중도금대출 1인당 2회로 제한 '효과'.. 전문가, 부동산시장 엇갈린 전망
분양권 전매 등 핵심 규제 빠져 '의문'
실수요도 대출규제 영향.. 추가 보완대책 마련돼야
업체간 양극화도 더 커져.. 지방 분양시장 위축 될듯

25일 정부가 발표한 '가계부채 종합방향'에 대해 부동산업계에서는 대책 영향에 대해 의견이 크게 엇갈렸다. 중도금대출 건수 제한으로 인해 신규 분양시장에서 가수요가 크게 사라질 것으로 예상하는 전문가도 있었지만, 일부에서는 저금리가 계속되고 있어 이번 대책만으로는 투자수요를 걷어내기가 힘들 것으로 전망하기도 했다. 다만 주택공급 시 건설사들의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보증 신청시기를 조정한 것은 대형건설사와 중소형건설사 간 양극화를 불러올 것으로 똑같이 내다봤다.

■분양권 전매규제 빠져 논란

고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 "올 초 '여신심사 선진화 방안'을 통해 집단대출심사를 강화했을 때도 잠시 관망세를 보이다가 강남 재건축시장을 중심으로 투자열기가 회복돼 이번에도 비슷한 양상을 보일 것"이라며 "저금리 기조가 장기화되고 있기 때문에 부동산시장에 몰리는 투자수요를 조절하기엔 한계가 있다"고 지적했다.

고 팀장은 이어 "분양권 전매제한이나 총부채상환비율(DTI) 기준 강화 등 직접적인 대책 없이는 과열된 분양권 전매시장의 가수요를 억제하기 어렵다"고 덧붙였다.

반면 투기수요 억제에 일정부분 역할을 할 것이라는 의견도 나왔다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투자수요 중에서도 자기자산이 있어 투자여력이 있는 사람과 부채를 지며 투자해야 하는 사람 간 격차가 벌어질 것"이라면서 "대출횟수와 부분보증이 가수요를 빼는 데 효과가 있을 것"이라고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 역시 "대출횟수를 총 2회로 제한하면 과열된 재건축시장의 투기수요 감소에 기여할 것"이라며 "실수요자 중 집이 여러 개 필요한 사람은 많지 않고, 청약열기가 뜨거워 한 개 당첨되기도 어렵다. 실수요자는 대출을 2~3개씩 받을 일이 없다"고 설명했다.

한편 이번 대출규제가 진짜 실수요자의 주택구매를 어렵게 만들 수 있다는 지적도 제기됐다. 김호철 단국대 부동산학과 교수는 "현재 우리나라에서 주택은 재산의 가장 큰 부분을 차지하고 있고, 대출 없이 살 수 없는 구조"라며 "재건축뿐만 아니라 대출을 받아 주택을 구매하고자 하는 돈 없는 실수요자에게 영향을 미칠 수 있어 실수요자를 위한 추가 보완대책이 중요하다"고 지적했다.

■업체 간, 지역 간 양극화 진행될 것

구체적인 사업승인 이전에도 신청할 수 있었던 PF 대출보증 신청시기 조정도 부동산 개발업체와 건설사들의 사업추진에 영향을 미칠 것이라는 전망이다. 또 사업부지 중 수용 또는 매도 청구대상 토지가 있을 경우에도 수용.매도가 확정된 뒤에만 보증신청을 허용하면서 자기자본을 충분히 보유한 업체만 사업추진이 가능해질 것으로 전망했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "PF대출 심사는 지난해부터 강화되는 분위기로 지방 부동산시장의 개발이 먼저 위축됐다"면서 "개발사업은 수십년이 걸리는데 심사에 떨어져 사업이 교착상태에 빠지면 지방의 소형건설사들이 먼저 타격을 받고 대형건설사 역시 지방사업을 꺼리게 될 것"이라고 우려했다.

함 센터장 역시 앞으로 대형건설사의 위상이 올라갈 것이라고 전망했다.

함 센터장은 "PF대출이 까다로워지면 시공능력평가와 브랜드 파워에 따라 희비가 엇갈릴 것"이라며 "자금력을 갖춘 기업과 그렇지 않은 기업 사이의 양극화가 빨라질 것으로 본다"고 말했다.

[e-mail] 박지훈 김진호 기자