청약 거품 걷어냈지만 시장 양극화 심화

11.3 부동산 대책 시행 6개월 진단
전문가들 "청약시장 단기과열 잡는 효과는 있어"
"서울 강북 재건축 가격 급등 등 풀어야할 숙제 많아"
"건설사 물량공급, 지역 편차 등은 해결 못해 미흡"

청약시장 과열 해소와 실수요자 위주의 주택시장 재편을 목표로 한 11.3 대책이 나온지 6개월이 지났다. 분양시장에 초점을 맞춘 대책인 만큼 겨울 비수기가 완충작용을 했고 어느 정도 성과를 얻었다는 평가도 나온다.

다만 지역별로 여전히 과열양상이 나타나고 있고 특히 공급적인 면에서는 조정효과를 얻지 못했다는 지적도 제기되고 있다.

■"분양시장 단기과열 잡는 것은 성공"

2일 부동산 전문가들은 지난해 11.3 부동산 대책이 과열되던 청약시장의 거품을 걷어내는 데는 일정부분 효과를 걷었다는데 의견을 일치했다.

11.3 대책은 강남4구.과천 입주시점까지 분양권 전매 금지, 서울.세종 등 37개 지역 조정대상지역 지정, 조정대상지역 1순위 자격 강화, 중도금 대출 보증 계약금 상향 등이 핵심으로 지난해 11월 이후 청약 뿐만 아니라 부동산 시장 전반에 위축을 가져왔다.

특히 지방 분양의 경우 1순위 청약경쟁률이 지난해 10월 16.8대 1에서 다음달인 11월에는 4대 1로 급격히 하락하는 모습을 보였다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "11.3대책은 분양시장의 투기적 과수요를 분리해 실수요자의 당첨확률을 높이는 게 목표였다"면서 "지역경제 위축에도 규제가 없어서 광풍이 불었던 지역에 조정양상이 나타나는 등 어느 정도 과수요를 걷어낸 것으로 평가된다"고 말했다.

다만 11.3 대책 이후로도 서울이나 부산 등 일부 지역에서는 여전히 투기적 과수요가 남아 있다는 점도 지적했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "11.3대책으로 전반적으로 청약경쟁률이 떨어지고 계약률이 낮아지며 분양시장의 연착륙에 성공했다"면서 "하지만 시장 안정의 효과는 얻었지만 국지적으로 교란양상이 나타나 절반의 성공 정도로 본다"는 평가를 내렸다.

부산 등 일부지역과 오피스텔로의 투기성 자금 유입, 과천.서울 강북재건축 가격 급등을 풀어야 할 숙제로 거론했다.

박 수석위원은 "지방부동산은 체력이 강하지 않기 때문에 이런 부분까지 고려해 신중하게 시장을 모니터링 해야 할 것"이라고 주문했다.

■지역별 편차.대규모 물량공급은 해결 못해

11.3 대책이 단기적인 효과는 거뒀지만 장기적으로 이어질지에 대해서는 전망이 불투명하다.

곽창석 도시와공간 대표는 "내버려뒀으면 올해 봄 분양에 경쟁률이 수백대 1씩 나올 뻔 했는데 그것을 선제적으로 차단했다는 데 의미가 있다"면서 "다만 대선 때문에 올해 봄 분양 성수기가 미뤄져 본격적으로 시작하기도 전에 제도의 효과가 희석돼 버린 점도 있다"고 평가했다.

이어 "11.3 대책 이후 분양보증.중도금 대출이 어려워졌는데 이런 모습이 계속되면 장기적으로 전세난이 심각해 질 것"이라고 우려했다.

공급적인 면에서 조정이 이뤄지지 않은 것에 대한 지적도 나온다.

함 센터장은 "5~6월 신규분양 물량이 10만가구를 넘을 것으로 예상된다"면서 "풍부한 유동자금, 저금리, 대기수요와 맞물리며 건설사들의 밀어내기 분양이 나타나고 있다"고 전했다.

시장의 분위기가 나쁘지 않기 때문에 건설사들이 공격적인 분양이 나타나고 있어 공급적인 측면에서 조정효과는 미흡하다는 얘기다.

[e-mail] 김병덕 기자