유주택자 신규 분양 어려워져… 무주택자 '수혜'

내달부터 85㎡ 이하 민영주택 100% 청약가점제 적용
비인기지역 당첨률 높겠지만 미분양 쏟아질 가능성도

서울, 과천, 세종 등이 이번 '8.2 부동산대책'에서 투기과열지구로 지정돼 신규 분양때 청약가점제 적용이 확대됨에 따라 이들 지역의 신규 분양시장이 무주택자 위주로 재편될 전망이다. 특히 85㎡ 이하 민영주택 분양은 모두 가점제로 공급되기 때문에 유주택자들은 아예 진입이 힘들어지게 된다.

■중소형 주택 가점제 100% 적용… 커트라인.청약률 하락 예고

8일 정부가 발표한 8.2 부동산 대책에 따르면 오는 9월부터 투기과열지구에서 공급하는 85㎡ 이하 민영주택의 가점제 비율은 현행 75%에서 100%로 확대된다. 조정대상지역도 지금의 40%에서 75%로 가점제 적용이 대폭 늘어난다. 투기과열지구인 서울 전역과 세종시, 과천에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모 주택은 모두 가점제로 공급된다.

청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간을 점수로 환산하고 점수에 따라 당첨자를 가리는 것으로 부문별 만점은 무주택기간이 32점, 부양가족수가 35점, 청약통장 가입기간이 17점으로 총점은 84점이다.

유주택자들은 아예 신규 분양으로 갈아타는 것 자체가 어려워진다. 집이 있을 경우 총점 32점인 무주택기간 점수를 받을 수 없기 때문이다. 다만 무주택자들이 분양에 당첨될 기회는 늘어난다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "가점제 분양 물량이 25% 늘어나는 것이기 때문에 가점 커트라인도 하락할 것으로 예상된다"면서 "서울의 분양은 대부분 재건축.재개발 물량이고 일반 분양이 많지 않기 때문에 소화가 가능할 것"이라고 말했다. 다만 강남지역의 경우 분양가가 높기 때문에 실수요자들의 접근은 쉽지 않다.

임 연구원은 "대출이 축소된데다 시장 분위기도 급랭해 실수요자들도 적극적으로 나서지 않을 것으로 본다"면서 "아무래도 청약경쟁률 하락할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

■비인기지역 미분양 나올 수도

서울에서 웬만한 분양은 청약가점 50점, 인기지역은 60점을 넘어야 명함을 내밀 수 있다. 지난달 분양한 신길센트럴자이 84㎡A형의 당첨자 청약가점 커트라인은 64점이었균 평균이 67.77점이었다. 6월 분양한 DMC 롯데캐슬 더퍼스트의 청악가점 최저점 역시 64점으로 60점을 넘었고 평균도 67.14점으로 신길센트럴자이와 비슷한 수준을 기록했다.

최근 고덕에서 잇따라 분양한 고덕 센트럴 IPARK의 가점 커트라인은 57점, 고덕 센트럴 푸르지오는 44점, 고덕 롯데캐슬 베네루체는 43점이었다.

청약가점이 60점을 넘으려면 무주택기간.청약통장 가입기간이 적어도 10년 이상이고 부양가족수도 3명은 돼야 한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "기본적으로 가점이 50점 이상은 돼야 해볼만 하다"면서 "다만 무주택자들도 집값 상승을 기대하기 때문에 지금의 분위기에서 통장을 꺼내 쓸 것인지는 미지수"라고 지적했다.

또 "가점제 확대로 비인기지역은 가점이 낮아도 당첨이 가능하겠지만 자칫 미분양이 나올 수도 있다"고 우려했다.

[e-mail] 김병덕 기자