"저층 노후 주거지를 보다 빠르고 자율적으로 개선할 수 있는 사업모델을 만드는데 주력했습니다" (국토교통부 관계자)
6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '2018년도 소규모 주택 정비사업 설명회'에서는 단독주택 등 규모가 작은 주택의 새로운 정비사업 유형이 소개됐다, 특히 지난 2월9일 시행된 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 개정안에 따라 생긴 '자율주택 정비사업'에 대한 국토부·한국감정원 등 관계부처의 자세한 설명이 이어졌다.
■주민합의체 전원 합의로 추진
자율주택정비사업은 노후화된 단독주택이나 다세대 밀집지역의 주민들이 주민합의체를 구성해 스스로 생활환경을 개량하거나 새롭게 주택을 건설하는 사업이다.
사업 가능 지역은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2이상인 곳이 대상이다. 단독주택10호 미만이거나 다세대주택 20가구 미만, 단독·다세대 20가구 미만의 주민들이 주민합의체를 구성할때 자율주택정비사업이 가능하다. 단 농어촌이나 준농어촌 등은 이 사업을 시행할 수 없다. 자율주택정비사업은 시행 주체는 주민합의체에 의해 이뤄진다는게 특징이다. 주민합의체는 이 사업 시행을 위해 집주인이나 토지 소유자 등 2명 이상이 모여 합의체를 구성한 것이다.
기존 도시정비사업과 자율주택 정비사업의 가장 큰 차이점은 크게 3가지다. 우선 '전원합의' 여부다. 기존 재개발·재건축 사업은 해당 단지 주민의 3분의 2이상이 동의하면 가능하지만, 이 사업은 주민합의체 '전원'의 합의가 있어야 한다.
'간소화된 절차'도 차이점 중 하나다. 자율주택정비사업은 사업성 분석→주민협의체 구성→주민합의체 신고→심의(필요시)→사업시행계획인가→착공신고→준공인가 순이다. 기존 정비사업은 평균 8년6개월의 기간이 소요되는 반면 자율주택정비사업은 사업 시작부터 완공까지 평균 1~3년밖에 걸리지 않는게 최대 장점이다.
국토부 관계자는 "기존 정비사업은 행정청이 정비사업 구역을 지정해주지만, 자율주택정비사업은 주민들의 자유로운 의사결정을 통해 가능하다"면서 "기존 정비사업은 조합설립인가나 추진위 구성 운영이 어려웠지만 자율주택 정비사업은 별도 인가 없이 주민합의체 신고로 할 수 있다"고 했다.
자율주택정비사업 방식은 △건축협정형(전체 토지를 하나의 토지로 간주)△자율형(구획정리) △합필형(땅을 하나로 묶어 공동지주 형태로 사업 진행) 등 3가지 유형이 있다.
■HUG·한국감정원 등 공공지원 강화
국토부는 소규모 주택정비사업이 효율적이고 성공적으로 이뤄질수 있도록 공공지원을 대폭 강화했다.
한국감정원 관계자는 "주민합의체 등이 비전문가로 이뤄지다보니 사업 진행에서 어려움이 있을 수 있다"면서 "주민들을 돕는 동시에 유관기관 총괄해 사업을 관리해나갈 예정"이라고 말했다.
운영비나 설계비 등 초기사업비는 주택도시보증공사(HUG)에서 저금리인 1.5%로 총사업비 5%내에 융자받을수 있다. 소규모 정비 임대리츠를 설립해 자율주택정비사업 등으로 나온 일반분양분도 매입할 예정이다.
한국토지주택공사(LH)는 자율주택정비사업의 경우 일반분양분의 100%까지 매입을 지원해 미분양 리스크를 최소화 한다는 계획이다.
자율주택정비사업 등 소규모 주택정비사업 시행에 앞서 △미분양 리스크 △자금조달 여부 △이주지원 방안 등의 문제점이 업계 전문가들 사이에서 제기됐다. 이에 사업단계별로 공공지원을 강화했다는게 국토부의 설명이다.
국토부 관계자는 "사업규모가 워낙 작다보니 기존 정비사업처럼 은행 등에서 자금을 조달하기 어렵다는 지적이 많았다"면서 "미분양 리스크 우려까지 나와 결국 국가지원이 필요하다는 결론을 냈다"고 강조했다.
자율주택 정비사업을 할 경우 수익을 낼 수 있는지에 대한 사업성 분석부터 집주인 전원합의를 위한 집단상담 등 모든 절차와 관련된 서비스를 한국감정원의 통합지원센터를 통해 지원하기로 했다.
jyyoun@fnnews.com 윤지영 기자
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