KB금융지주 경영연구소는 지난 1월과 3월 두차례에 걸쳐 중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과를 5일 공개했다.
설문 결과를 보면 우선 10명중 6명은 올해 주택시장 매매가격이 하락할 것이라고 전망했다. 지역별로는 서울은 상승전망이, 서울 외 지역은 하락전망이 50%를 넘어서 지역별 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 가격상승과 하락 원인은 주택수급(공급부족/ 입주물량 증가)을 꼽았다.
전세가격은 76.0%가 하락을 전망했으며 지역별로는 서울을 포함한 전지역에서 하락할 것이라는 의견이 많았다. 서울은 1차조사에서 상승전망이 우세했으나 2차조사에서는 하락전망이 많아, 2개월만에 분위기가 반전됐다. 하락원인은 입주물량 증가를 꼽았으며, 특히 경기도(80.0%) 및 기타지방 (92.3%)에서 공급과잉 우려가 매우 큰 것으로 나타났다.
고자산가로 구성된 PB고객들은 안정적인 투자자산를 선호하는 것으로 나타났다. 부동산과 채권에 대한 선호가 증가한 반면, 펀드, 주식 등은 선호도가 감소했다. 주택경기 하락 가능성에도 PB고객들 부동산 투자 선호도는 지난해(49.2%)에 이어 올해 (52.9%)도 높았다.
또한 PB고객인 고자산가들은 수익형 부동산 구입에 대한 상담을 가장 많이 요청하는 것으로 나타났으나, 지난해보다는 상담이 감소했다. 올해 들어서는 보유부동산 처분에 대한 상담이 16.4%에서 23.5%로 증가했다. 특히 일반아파트 처분 상담이 크게 증가한 것으로 나타났다. 이는 다주택자들의 주택매도 문의가 올해 들어 크게 증가하였기 때문으로 풀이된다.
올해 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정책으로는 중개업소와 PB 모두 대출규제(신DTI/DSR 도입)를 꼽았다. PB들은 보유세 강화의 영향을 중개업소 보다 높게 평가했는데, 이는 고자산가로 구성된 PB고객들이 보유세 강화에 더 민감할 것으로 보았기 때문이다.
전체 가구의 16%는 거주외 주택을 보유하고 있었다. 거주외 주택 보유가구 중 약 88%는 주택 한 채만을 추가로 보유하고 있었으며, 이들 중 전월세 가구의 71%, 자가가구의 77%가 자금을 차입해 거주외 주택을 구입한 것으로 나타났다. 임대보증금과 담보대출 등을 모두 활용해 적극적으로 거주외 주택을 구입한 가구는 전월세가구 중 40대, 자가가구 중 30대에서 높은 비중을 보였다. 특히, 거주외 1주택 보유 가구의 약 7%는 임대보증금과 금융기관 차입금만으로 주택을 구입한 것으로 나타났다.
KB경영연구소는 올해 부동산 시장 주요 이슈로는 역전세와 갭투자 리스크가 꼽혔다
2018년 재계약 시점이 도래하는 전세물량과 입주물량을 분석한 결과, 화성, 남양주, 용인 등 경기지역에서 역전세난 발생 가능성이 높은 것으로 나타났다. 2018년 전국 아파트 전세 재계약물량(39.8만호)의 31.4%에 해당하는 12만5000호가 경기지역에서 발생할 것으로 예상되며 특히, 화성, 남양주, 용인 등은 신도시와 대규모 단지 입주로 전세공급도 많아 역전세난 발생 가능성이 높다.
매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들며 소자본으로 주택투자가 가능한 갭투자가 확산됐지만 양도세 중과 등 정부규제 강화로 주택매매 차익을 통해 수익을 내는 갭투자의 이점은 상당히 줄어들 것으로 보인다. 매매가격이 하락할 경우 갭투자자의 손실이 발생할 수 있으며, 특히 올려 받은 전세금을 이용하여 주택을 다수 구입한 경우 손실이 크게 확대되어 문제가 될 수 있다. 임차인도 보증금 반환이 지연되거나 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요하다.
KB경영연구소는 이밖에도 △이슈의 중심에 선 재건축시장 △아파트 분양시장 호황과 차별화 △심화되는 지역 부동산시장 양극화 △오피스텔 투자수요의 지속가능성 △강화되는 정부의 부동산 정책과 시장 영향을 올해의 이슈로 선정했다.
한편 올해 처음으로 발간 된 KB부동산 보고서는 KB경영연구소의 부동산 시장에 대한 전문적인 분석뿐만 아니라 전국의 500여개 중개업소와 KB국민은행 PB 대상 설문조사를 통해 시장 진단 및 전망, 정책이슈 등 현장의 목소리도 담아낸 것이 특징이다. KB경영연구소는 주택시장의 변화에 대한 정확하고 유용한 정보를 고객에게 제공하기 위해 KB부동산 보고서를 매년 발간할 예정이다.
hsk@fnnews.com 홍석근 기자
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