[9·13 부동산 종합대책] 투기지역 내 임대사업자 대출 한도 절반으로 줄여

9억 초과 주택은 주담대 금지
투기지역 내 용도 외 임대업 대출 원칙적으로 금지

한산한 중개업소정부가 13일 세제와 금융 등을 포함한 고강도 부동산대책을 내놓은 가운데 서울 잠실의 한 아파트 단지 내 상가에 자리한 부동산중개업소들이 오가는 사람 없이 한산한 모습을 보이고 있다. 사진=김범석 기자

[파이낸셜뉴스 최경식 기자]
앞으로 투기지역과 투기과열지구 내에서 주택임대사업을 하는 주택임대사업자에 대한 대출 규제가 강화된다. 당장 14일부터 용도 외 임대업 대출이 원칙적으로 금지된다. 또 가계 대출이나 사업자 대출 등 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자는 앞으로 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대를 받을 수 없게 됐다.

■임대사업자 LTV 40%로 제한...9억원 초과는 대출 금지
13일 정부가 관계부처합동으로 발표한 '주택시장 안정대책'에 따르면, 현재 금융사가 60~80% 수준의 주택담보인정비율(LTV)을 임대사업자에게 자율적으로 적용하는 방식이 바뀐다. 투기지역, 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 규제가 적용되는 것이다.

그동안 투기지역 및 투기과열지구에서는 LTV가 40%(다주택자는 30%)로 제한되고 있었지만, 임대사업자에 대해서는 LTV 제한이 없었다. 이로 인해 임대사업자들은 집값의 70~80%까지 대출을 받을 수 있었는데, 이번에 LTV 규제가 적용되면서 주택임대사업자의 대출 한도가 절반으로 줄어들게 됐다. 특히 투기지역과 투기과열지구 내 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다.

이는 그동안 임대사업자 대출이 주담대 규제를 회피하기 위한 용도로 사용된데다, 임대사업자 등록증을 받아 주택을 구입하면서도 의무 임대(단기 4년·장기 8년) 등의 임대사업자 의무는 지키지 않는 사례가 지속적으로 발생했기 때문이다. 다만 주택임대사업자가 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 임대업 대출을 받을 경우에만 규제를 받고, 주택을 신규로 건축해 임대주택을 신규 공급하는 경우는 규제대상에서 제외된다.

■14일부터 용도 외 임대업 대출 원칙적으로 금지
정부는 임대업 대출에 대해서 용도 외 유용 점검을 강화, 사업 활동과 관계 없는 대출금 사용은 방지하고 정상적인 대출은 지원한다는 방침이다. 이에 따라 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 시 점검을 시행하고, 사후에 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 필히 확인할 예정이다. 만약 용도 외 유용이 적발되면 즉시 대출금을 회수하고, 최대 5년간 임대업 관련한 대출을 제한할 계획이다.

RTI(임대업이자상환비율)의 경우엔 규제비율과 한도관리, 예외승인 등 규제 수준의 적정성을 종합적으로 검토, 올해 안으로 관련 방안을 마련하기로 했다. RTI는 시행 초기 단계이고, 시장에 미치는 영향이 아직 검증되지 않은 만큼 섣불리 건드리기보다는 상황을 좀 더 지켜보고 결정하자는 의견이 많았던 것으로 전해진다.

이밖에 정부는 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등)을 강화하고, 양도 의무 위반시 현재 1000만원 이하인 과태료를 상향 조정하는 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정을 추진할 계획이다. 이번 대출 규제안은 14일 이후부터 진행되는 주택매매계약 체결건 또는 대출 신청건부터 적용된다.

금융권 관계자는 "임대사업자 대출 규제가 당장의 수요 억제에는 어느 정도 효과가 있을 수 있겠지만, 장기적으로 전월세가 상승 등 우려되는 부분들도 있다"며 "공급과 수요가 적절히 조화되는 후속 조치가 필요하다"고 말했다. [e-mail] 최경식 기자