서울 과밀화 해소 효과는 '글쎄'

3기 신도시 전망과 과제..서울·수도권 집값 안정화 기대, 서울도심 수요분산은 지켜봐야
기존 2기 신도시 악영향 우려..소외된 지방 부동산 고민 필요

19일 정부의 3기 신도시 개발 계획 발표에 대해 공급 확대 측면에서 서울·수도권 집값 안정화 효과가 클 것이라는 분석이다.

일각에선 서울 도심에 집중된 수요 분산 효과 보다는 경기도나 수도권 외곽 거주 수요가 3기 신도시로 흡수되며 기존 2기 신도시가 영향을 받을 수 있다는 우려도 제기된다. 또 교통대책과 함께 서울 주택 거래 활성화를 위한 규제 완화 등의 목소리도 나왔다.

■서울, 수도권 집값 안정 효과 클 듯

전문가들은 2기 신도시와 비교해 상대적으로 서울과 가까운 지역에 신규 주택이 공급되며 서울 및 수도권 집값 안정화 효과가 기대된다고 입을 모았다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "하남, 남양주, 과천 등은 강남 접근성이 좋고 기존에도 신도시 개발 구상이 있었던 곳으로 장기적인 시장 안정 효과가 있을 것"이라며 "광명, 안산 등 외곽보다 입지 측면에서 좋다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장도 "9·13대책 이후 서울 수도권 집 거래가 감소하고 가격이 하락하는 상황에서 공급 시그널이 나오면서 중장기적인 집값 안정 효과가 기대된다"고 전망했다.

특히 국토교통부 발표와 함께 박원순 서울 시장이 8만호 공급을 약속하면서 서울 도심 내 공급 가뭄도 어느 정도 해소할 것으로 기대된다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "신도시 12만호와 서울 8만호를 합치면 약 20만호로 주택 공급량은 적지 않은 편"이라며 "다만 서울 중심지에서 3기 신도시로 빠져 나가기 보다 오히려 수도권 외곽에서 3기 신도시로 유입될 경우 서울 집값에는 큰 영향을 미치지 않을 수도 있다"고 예측했다.

■서울 과밀화 해소 효과는 글쎄?

신도시 개발과 함께 서울 도심 수요를 충족할 수 있는 추가적인 고민이 필요하다는 제언도 나왔다.

박인호 숭실사이버대학교 부동산학과 교수는 "서울 도심 내 거래절벽 해소를 위한 규제완화와 공급 확대책도 추가적으로 필요하다"면서 "서울시와 함께 민간 건설사들도 함께 참여해 중심 업무 지구(CBD)에 주택 공급책을 마련해야 한다"고 말했다.

임재만 교수도 "박 시장이 서울에 8만호를 공급하겠다고 했지만 최근 미국, 일본 등도 공해없는 지식산업 일자리가 늘면서 도심회귀 현상이 심화되고 있다"면서 "필요한 경우 관리가 잘 되지 않는 서울 내 그린벨트 해제 등을 통해 추가 공급이 가능할 것"이라고 조언했다.

함 랩장은 "서울 과밀화 분산효과라기보다 서울이 더 외곽으로 광역화되는 현상이 나타나는 것"이라고 분석했다.

■소외된 지방 집값도 고민해야

서울 수도권 중심의 부동산 대책과 함께 소외된 지방 지역의 공급 과잉과 집값 하락 문제에 대한 추가적인 고민이 필요하다는 목소리도 있다.

지방의 아파트 공급 과잉 문제는 앞선 4~5년 동안 꾸준히 재기가 됐지만 지난 정부에서 건설업을 통한 경기 부양 정책을 펴면서 간과됐다는 것이다.

임 교수는 "지방의 아파트 과잉 공급에 대해서는 건설사들도 일정 부분 책임을 지는 게 맞다"면서 "과거처럼 정부가 미분양 물량을 소화해주지 말고 회생 여력이 없는 건설사들은 시장에 맡겨야 한다.

단 정권 입장에서는 건설사 부도와 실업 문제가 불거질 수 있어 큰 부담이 되는 일"이라고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자