[공시가發 세금폭탄 현실로] 100명 중 2명 稅부담 급증… 장기거주·고령자는 감면 혜택

실수요 목적인 1주택자는 보호..70세 이상·15년 거주 70% 공제
고가주택 공시가 현실화에 초점..낮게 평가된 토지도 조정 가능성

시세 15억원 이상 고가 단독주택에 거주하거나 다주택자의 경우 세금부담이 크게 늘어날 전망이다. 전체 표준주택 거주자 약 100명 중 2명에게 '세금 폭탄'을 안긴 셈이다.

국토교통부가 24일 발표한 표준주택 공시가격 인상에 대해 전문가들 다수는 '현실화'라고 입을 모았다. 시세 15억원 이하, 전체 표준주택 중 98.3%를 차지하는 대다수 서민들은 공시가격 평균 인상률(9.13%)보다 인상률이 낮아(5.86%) 부담이 크지 않을 전망이다. 실수요 목적으로 1주택을 보유하고 장기거주하는 고령층에는 세금 감면 혜택을 줘 부담을 줄여줬다.

24일 김현미 국토교통부 장관은 부동산 공시가격 개선방향을 크게 4가지로 제시했다. △엄격한 시세 분석에 따른 공시가격 지정 △수십년간 저평가된 부동산 가격 현실화 △서민과 중산층에 대한 영향 최소화 △복지혜택 축소 영향 최소화 등이다.

■1주택·장기 실거주·고령 부담 적어

이날 국토부가 제시한 공시가격 인상안이 적용될 경우 1주택, 장기 실거주, 고령층일수록 세금 증가 부담이 적을 전망이다. 15억원 초과 주택의 경우 공시가격 인상률도 크고 다주택자일 경우 이에 따른 보유세 인상이 겹치며 세금 부담이 늘어나게 된다. 공시가격 인상률의 경우 전국 평균은 9.13%, 서울은 17.75%다. 전국 기준 시세 3억원 이하는 3.56%, 3억~6억원 6.12%, 9억~15억원 9.06%로 전국 평균보다 낮다. 15억~25억원 21.1%, 25억원 초과 36.49%로 전국 평균 대비 최고 4배 높은 수준이다.

서민층과 고령층의 세금부담을 줄여주기 위해 고령자와 장기보유자는 세액공제 혜택을 제공한다. 고령자 세액공제는 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%다. 장기보유 세액공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%다. 중복적용이 가능하며 최대 70%까지 세액공제가 가능하다.

예를 들어 서울에 시세 10억4000만원 단독주택을 보유하고, 연금을 받는 의료보험 지역가입자의 경우 늘어나는 세금 부담은 19만4000원 정도다. 10억4000만원 주택의 지난해 공시가격은 5억8500만원에서 올해 6억3700만원으로 8.89% 오르기 때문이다. 경기도에 시세 13억8000만원 단독주택을 보유한 연금생활자도 작년 기준 보유세 179만2000원, 건보료 19만7000원을 내다 올해는 보유세 214만6000원, 건보료 20만2000원으로 총 35만9000원의 세금을 더 내게 된다.

반면 올해 공시가격이 급등한 지역의 주택 보유자는 올 보유세 부담이 세부담 상한까지 올라가는 곳이 많을 것으로 보인다.

1주택자는 종부세 세부담 상한이 전년도 납부 세액의 150%로 상대적으로 낮지만 2, 3주택 보유자의 경우 세부담 상한이 각각 200%, 300%로 높아져 그만큼 납부 세액도 가중된다.

국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에 따르면 신세계그룹 이명희 회장의 용산구 이태원로 단독주택은 공시가격이 지난해 169억원에서 올해 270억원으로 59.6% 오름에 따라 보유세 부담이 작년 2억4000만원에서 올해 3억6000만원으로 50% 증가한다.

■고가주택 '폭탄' 일반주택 '현실화'

공시가격이란 정부에서 단독주택, 아파트, 토지 등에 세금을 부과할 때 기준이 되는 가격이다. 예를 들어 시세 10억원 아파트의 경우 공시가격 6억원(가정)에 일정 비율의 세율을 곱해 재산세와 종합부동산세를 부과하는 식이다. 세금 부과 기준이 되는 전국 표준주택의 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)은 지난해 51.8%였고, 올해는 53.0%로 1.2%포인트 올랐다.

문제는 이런 단독주택의 경우 현실화율이 아파트 등 공동주택에 비해 낮았다는 것이다. 지난해 공동주택 현실화율은 68.1%였으나 단독주택은 51.8%에 불과했다. 더불어 같은 단독주택이라도 고가주택일수록 현실화율이 낮아 시세가 급등한 주택소유자들이 세금을 더 적게 내는 경우도 있었다.

예를 들어 울산에 있는 시세 5억8000만원 아파트(공시가격 4억2000만원) 보유자는 재산세로 90만원을 내는데 서울 연남동에 시세 15억1000만원의 단독주택(공시가격 3억8000만원) 보유자는 재산세로 80만원을 내는 식이었다. 정부는 이날 단독주택 공시가격 인상방안을 발표했고, 오는 4월에 아파트 등 공동주택 공시가격을 발표할 예정이다.

전문가들은 공시가격 인상에 대해 '세금 폭탄'이라기보다는 시세를 반영하지 못한 공시가격의 현실화, 조세정의 측면에서 긍정적으로 평가한다고 말했다.

세종대 임재만 교수는 "과거보다 세금을 많이 낸다고 해서 세금 폭탄이 아니라 그동안 적게 내거나 안 냈던 세금을 내도록 교정하는 정상화 과정"이라며 "5억원 아파트와 20억원 단독주택에 사는 사람이 같은 세금을 내왔던 과거 방식이 잘못된 것이고 이제라도 바로잡아가는 과정"이라고 말했다.

이어 "아파트의 경우 단독주택보다 공시가격 현실화가 많이 진행됐으나 토지의 경우 단독주택과 마찬가지로 현실화율이 낮은 만큼 향후 조정이 필요하다"고 덧붙였다.

[e-mail] 이환주 기자