[서혜진의 글로벌부동산] 미 양대 국책모기지기관 다시 민영화?

[파이낸셜뉴스] 2008년 금융위기 당시 국영화됐던 양대 모기지(주택담보대출) 기관 패니매와 프레디맥의 민영화 계획이 지난 5일 공개됐다.

미 민주당과 시장에서는 양 기관이 민영화될 경우 모기지 금리 상승으로 차입자들의 대출 부담이 늘어나고 집 구입을 원하는 잠재적인 수요자들이 자금조달을 위해 선택할 수 있는 옵션이 줄어들 것이라고 우려하고 있다.

뉴욕타임스(NYT)와 월스트리트저널 등에 따르면 미 재무부와 주택도시개발부는 지난 5일 주택금융 시스템 개혁을 위한 49가지 권고안을 공개했다. 여기에는 양대 국책 모기지기관인 패니매와 프레디맥의 민영화 계획도 포함됐다.

양 기관은 현재 11조달러 규모의 미국 모기지산업에서 절반을 넘는 비중을 차지하고 있다.

이들은 2차 모기지시장에서 역할을 담당해 1차 시장에 자금을 공급하는 역할을 한다. 즉 1차 시장에서 인수한 모기지채권을 담보로 자산담보부증권(MBS)을 발행하는 업무와 모기지채권 또는 투자채권 등을 보유하는 투자업무를 해왔다.

그러다 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태로 주택시장이 폭락하자 막대한 적자를 기록했다.

패니매와 프레디맥이 파산할 경우 주택시장의 붕괴를 우려한 미 재무부는 2008년 9월 이들에 대한 정부지급보증(사실상 국유화)을 발표했다. 미 재무부는 당시 1870억달러에 달하는 공적자금을 투입하면서 양 기관의 우선주 뿐만 아니라 보통주 지분 79.9%를 인수할 수 있는 신주인수권을 받았다.

이로써 국책 기관으로 재탄생한 패니매와 프레디맥은 2012년부터 미 재무부에 수익을 넘겨왔으며 이 규모는 올해 1·4분기 기준 총 2970억달러에 달한다. 정부로부터 지원받은 공적자금(1915억달러)를 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

주택시장이 회복되기 시작하면서 버락 오바마 행정부와 의회에서는 양 기관을 민영화하려 했지만 번번이 실패했다.

막대한 적자로 납세자의 돈을 축낸다는 비난을 받는 이들 기관을 다시 시장으로 돌아가게 해야 한다는데 공화당과 민주당 모두 동의했지만 적절한 방법을 찾는데 어려움을 겪었기 때문이다. 그 바탕에는 이 문제를 자칫 잘못 건드렸다가는 이들 기관이 담당하고 있는 30년 만기 모기지 상품과 미 주택시장을 망칠 수 있다는 공포감이 깔려 있었다.

실제로 양 기관의 민영화 방안이 지난 5일 전격 공개된 직후 이같은 우려가 퍼지고 있다.

일각에서는 두 기관이 사라지거나 지금보다 역할이 줄어들게 될 경우 미 주택대출의 중심 축인 30년 만기 고정금리 모기지 대출이 까다로워지면서 잠재적인 주택 매수자들이 피해를 볼 것이라고 내다봤다.

특히 저임금 및 중산층과 유색인종이 가장 큰 타격을 입을 것으로 예상된다.

[e-mail] 서혜진 기자