분양가상한제 지역 ‘청약 전략’
40점대 미만 수요자들은 ‘차선책’
기존 분양권·준신축 아파트 구매
서울 고집보단 수도권 노려볼 만
40점대 미만 수요자들은 ‘차선책’
기존 분양권·준신축 아파트 구매
서울 고집보단 수도권 노려볼 만
7일 업계에 따르면 국토교통부 주거정책심의위원회는 지난 6일 투기과열지구 중 서울의 강남 4구를 비롯해 마포구와 용산구, 성동구, 영등포구 등 8개구 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 지정했다.
올해 말과 2020년 투기과열지구 내 분양 예정 아파트는 총 52개 단지 6만153가구다. 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정된 분양 예정 아파트는 11개 단지 2만6917가구다. 이들 단지 중 10월 29일 이전 관리처분인가를 받은 단지는 내년 4월 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 하면 분양가상한제를 피할 수 있다. 이에 둔촌주공, 개포주공4단지 등 입주자 모집이 가능한 단지는 내년 4월 안에 분양이 쏟아질 전망이다.
■최소 가점 69점 이상은 돼야
우선 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 적용물량을 기다리는 것이 현명하다. 이번 분양가상한제 지정지역은 평균 분양가가 기존 분양가 대비 10~20% 이상 낮아질 가능성이 크다. 현재 분양가상한제 지정지역의 평균 분양가는 4935만원 선으로 분양가상한제가 적용되면 4000만원대 초·중반에 가격이 형성된다. 특히 시세와 비교했을 땐 훨씬 저렴할 것으로 예상돼 큰 시세차익을 누릴 수 있다. 예컨대 반포는 최근 '아크로리버파크'가 3.3㎡당 1억원대에 거래된 상황이라 '레미안 원베일리'가 4300만원대에 분양된다면 사실상 3.3㎡당 5000만원에 달하는 시세차익을 누릴 수 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 "정부가 명확하게 27개 동을 지정했기 때문에 이 지역 신규 아파트 분양에 관심이 있는 사람 중 가점이 높은 수요자는 무조건 청약을 가야 한다"면서 "다만 분양이 언제 될지 모르기 때문에 무주택 등 청약조건을 유지하면서 청약일정을 파악해야한다"고 말했다.
현재 서울의 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 한다. 또 분양가상한제 지정지역은 전매기간이 강화돼 환금성에 제약이 큰 만큼 자금계획도 미리 세워야 한다. 무엇보다 당점가점은 최소 69점을 넘어야 할 것으로 분석됐다. 청약통장에 가입한 지 15년 이상, 부양가족이 6명 이상인 세대주가 무주택으로 최소 15년은 살아야 만점을 받을 수 있다.
이주현 월천재테크 대표는 "서울에 거주하고 나이가 45세 이상에 자녀 2명인 무주택자가 청약가점이 69점인데 그 정도는 돼야 청약 커트라인은 넘을 것"이라면서 "가점이 애매한 수요자는 마음을 비우고 눈을 돌리는 것이 낫다"고 말했다.
■분양권 구매나 수도권으로 눈 돌려야
청약가점이 낮은 수요자들은 서울 청약만 바라볼 것이 아니라 차선책을 택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 자금여력이 있는 수요자는 기존 입주권이나 분양권을 구입하거나 5년 이하의 준신축 아파트를 사는 게 낫다는 분석이다. 또는 분양가상한제가 적용되지 않는 곳이나 수도권 택지지구 청약도 관심을 가져볼 만하다. 차라리 주택 매도시기를 45세 이후로 늦추는 것도 한 방법이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 앞으로 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 비분양가상한제 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋다"며 "분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입은 차선책"이라고 설명했다. 반면 가점도 낮고 자금여력도 없는 수요자의 경우 서울만 고집하기보다는 서울과 가까운 수도권 지역으로 가는 것도 나쁘지 않은 판단이다.
kmk@fnnews.com 김민기 기자
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