9억 넘는 주택보유자 전세대출 금지… 갭투자 막으려다 전셋값 올릴 판

부모 봉양 등 예외 조항 최소화
갭투자 우회로 차단 효과 기대
전문가들 "물량 줄어 전셋값 ↑"

오는 20일부터 서울보증보험(SGI)을 포함한 모든 보증부 전세대출에 대해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자와 다주택 보유자에 대한 전세대출이 금지된다. 전세대출 연장 시점에 주택가격이 상승해 고가주택 보유자가 되면 대출연장을 할 수 없고 전세대출 이용 도중 고가주택을 구입하게 되면 전세대출을 회수해야 한다. 정부가 이 같은 '갭투자' 차단조치를 내놨는데 전문가들은 전세 공급원인 갭투자 물건이 사라지면 서울 등 주요지역 전셋값이 오를 가능성이 높다는 분석이다.

■대출 금지 예외조항 대부분 한시적

금융위원회는 '12·16 주택시장 안정화방안 중 전세대출 관련조치'를 20일부터 시행한다고 16일 밝혔다. 공적보증인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)뿐 아니라 민간보증인 SGI에 대해서도 9억원 초과 고가 1주택 보유자와 다주택자에 대해 보증부 전세대출이 모두 제한된다.

오는 20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용하되 1월 20일 전에 전세계약을 체결한 경우 차주는 증빙하면 적용에서 제외된다. 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우 역시 신규대출보증이므로 만기연장이 불가능하다.

단, 1월 20일 이전 SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택보유 차주는 만기시 당해 대출보증 연장이 허용된다. 또 예외적으로 1월 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액 없이 대출을 재이용할 경우 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증 이용이 허용된다. 기존 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주가 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능하다. 집주인 사정 등으로 전셋집을 빼줘야 할 경우도 예외로 전세대출 1회를 연장해준다.

주금공이나 HUG 보증을 이용 중이던 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용이 허용된다.

이명순 금융위 금융소비자국장은 "이번 대출규제는 9억원 초과 고가주택 보유자가 전세대출금을 갭투자로 활용할 소지를 차단하는 취지"라고 말했다.

■"갭투자 줄겠지만 전셋값 오를듯"

금융당국은 전세대출 규제 예외조항은 최소화해 '갭투자' 등 우회로를 차단했다.

1월 20일부터 차주가 전세대출보증(주금공·HUG·SGI)을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출이 회수된다. 1월 20일 전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니지만 만기시 대출연장은 불가능하다.

또 '상속'에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에도 해당 전세대출 만기까지 유지하되 연장만 제한한다. 주택매입 당시 고가주택이 아니었지만, 이후 시가상승으로 고가주택이 된 경우에는 대출회수 대상이 아니지만 만기시점에는 고가주택이므로 만기연장은 불가능하다.

이번 대출회수 대상은 원리금을 상환해야 하고 대출상환 조치 후 앞으로 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다. 주택은 부부 합산으로 주택법상 주택 및 복합용도주택를 포함하며 분양권·조합원입주권· 오피스텔은 제외된다.

이번 조치로 갭투자 차단효과는 기대되지만 전세물량 감소로 전셋값 상승이 우려된다는 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이번 규제로 전세자금대출을 받아 집을 사는 '갭투자'가 크게 줄 것"이라면서 "갭투자가 줄어들면 전반적으로 부동산 시장도 위축될 것"이라고 전했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세대출 만기시 연장이 불가한 차주는 본인의 자가로 이동할 수밖에 없다"면서 "기존에 거주하던 임차인도 연쇄적으로 다른 곳으로 이사하게 되면 전세물량이 줄어 이사철이나 성수기에 전셋값 상승이 불가피할 것"이라고 말했다.

[e-mail] 연지안 기자