[fn마켓워치]행정공제회, 美캘스터스 공동투자 兆단위 증가 ‘눈길’

3호 JV 3억달러 결성…임대주택 지분 투자 

[파이낸셜뉴스] 행정공제회의 캘리포니아교직원연금(CalSTRS·캘스터스)과 공동투자가 조(兆) 단위로 늘어난다. 2018년 합작회사(조인트 벤처·JV) 설립 후 3호 JV를 만들기로 해서다. 공동투자 규모가 1조원을 넘은 것은 행정공제회가 글로벌 투자 시장에서 '파트너'급 지위로 인정받았다는 시각도 나온다.

4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 행정공제회와 캘스터스는 각각 1억5000만달러(한화 약 1770억원)를 조달해 총 3억1250만달러(약 3700억원) 규모로 JV를 만들고, 코어 플러스형 미국 멀티패밀리(임대주택)에 지분 투자키로 했다.

행정공제회와 캘스터스는 50대 50으로 매칭 투자해 JV를 2018년 4억달러, 2019년 4억달러 규모로 결성하고 투자한 바 있다. 이번 JV와 합하면 공동투자 규모는 11억달러(약 1조3000억원)로 늘어난다.

현지운용사는 캘스터스의 자회사 페어필드 레지덴셜, 국내운용사는 메리츠대체투자운용이 맡았다. 페어필드 레지덴셜은 운용사(GP) 출자금으로 1250만달러를 JV에 투자한다.

목표수익률은 전체 운용수익률(Net IRR) 기준 약 7.0% 수준이다.

이번 JV는 뉴욕 등 대도시권역(MSA) 29곳에 위치한 멀티패밀리에 투자한다. 준공 후 5~15년 정도돼, 적극적인 자산관리를 통해 추가적인 수익 발생이 가능한 코어 플러스 에셋(자산)이 대상이다. 약간의 개보수 및 개별 인테리어 개선으로 임대료 상승이 기대되는 곳이다.

과거 25년간 미국 멀티패밀리 전체 연평균 자산 가치 상승률은 연평균 2.4% 수준이다. 10년까지 매입 자산을 보유하면서 누적 가치 상승률 20~25%를 달성할 것으로 보고 있다.

특히 멀티패밀리 중 코어 플러스 에셋은 경기 방어적인 점에서 안정적인 투자처라는 평가가 나온다. 펀드 운용기간 동안 경기 불황이 오더라도 낮은 레버리지로 보유기간 동안 이자부담을 줄이면, 자산을 매각하지 않고 보유 후 가격 상승시 매각하면 되기 때문이다.

앞서 행정공제회는 2014년 캐나다 상장 리츠(부동산투자회사)인 ‘드림 글로벌 리츠’와 상호 전략적 파트너 협정을 맺고 조인트 벤처를 설립 투자했지만, 해외 연기금과 손잡고 투자하는 것은 캘스터스가 처음이다.

행정공제회와 캘스터스간 공동투자 증대 관련, IB업계에선 행정공제회가 글로벌 자본시장에서 '큰 손'으로 인정받기 시작한 데 주목한다.

올해 행정공제회는 덴마크 연기금 덴마크연금펀드(PFA)와 손잡고 1조6000억원(약 12억유로)을 유럽 물류시설에 공동 투자했다.

프랑스 악사자산운용이 상반기 투자하는 1조8000억원 규모의 악사유럽물류펀드에도 1300억원 규모로 참여키로 했다.

[e-mail] 강구귀 기자