[단독]용산정비창, 상업·R&D 복합 ‘제2 마곡’으로 개발

코레일·SH, 7대 3으로 공동개발
택지조성 대신 도시개발로 선회
업무지구 원한 주민들 설득 기대
내년 인허가 나면 2024년 분양

코레일과 SH공사가 공동으로 개발하는 용산철도정비창 일대. 사진=서동일 기자

코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 서울 도심의 마지막 금싸라기 땅인 용산철도정비창을 '제2의 마곡지구' 방식으로 공동개발한다.

용산철도정비창은 8·4 주택공급대책에서 도심 고밀화 사업에 포함돼 고밀도 주거시설이 들어설 것으로 관측됐지만 대규모 상가와 연구시설 등이 포함된 복합개발을 추진하는 것이다.

코레일은 기반시설 조성 등 현물출자 방식으로, SH공사는 공공주택과 함께 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 방식으로 진행한다. 택지개발사업이 아닌 도시개발사업 방식을 택해 서울 강서지역 핵심으로 부상한 '마곡지구'처럼 개발한다는 청사진이 나오면서 용산철도정비창 개발에 더욱 속도가 붙을 것으로 기대된다.

코레일·SH공사, 공동 개발키로

23일 부동산업계와 코레일, 국토교통부 등에 따르면 코레일과 SH공사는 지난 3월 '용산정비창 도시개발사업 기본협약(MOU)'을 체결했고 오는 12월 실시협약을 맺을 예정이다.

코레일과 SH공사는 지난 3월 MOU를 통해 코레일 소유의 용산정비창 부지에 대한 사업지분을 각각 70%와 30%로 나누고 도시개발사업 방식으로 공동 개발하는 방안을 확정했다. 용산정비창의 구체적인 개발방식이 확인된 건 이번이 처음이다.

도시개발사업은 택지개발촉진법이나 재건축·재개발법(도시 및 주거환경정비법)이 아닌 도시개발법에 따라 추진하는 토지조성사업으로 도심지 인근에 1000가구 이상 대단지 아파트와 기반시설을 함께 짓는다.

앞서 정부는 지난 5월 용산정비창에 8000가구를 공급하는 '미니 신도시' 개발 계획을 발표하면서 국제업무지구로 개발되길 기대했던 지역 주민들의 극심한 반발을 불러왔다. 서울 핵심 요지를 업무·상업지구로 개발하지 않고 공공임대가 포함된 주거지역으로 개발하는 데 따른 불만이었다.

코레일과 SH공사는 이같은 우려와 달리 주거시설뿐만 아니라 상업·문화·교육시설 등 다양한 인프라가 갖춰진 도시개발방식을 통해 용산정비창 부지를 '제2의 마곡'으로 조성할 계획이다. 업계 관계자는 "도시개발사업 경험이 없는 코레일이 도로·상하수도 등 기반시설을, SH공사는 주택 및 상업시설을 조성하는 방식으로 공동 개발하기로 했다"고 전했다.

코레일은 이를 위해 지난 5월 한국개발연구원(KDI)에 용산정비창 개발 관련 연구용역을 의뢰했으며 현재 관련 예비타당성 조사가 진행 중이다.

코레일 관계자는 "KDI에서 (예타 관련) 검증평가가 시행 중이며, 내년 상반기에 결과가 나올 예정"이라며 "2021년 구역지정 및 실시계획 등 서울시 인허가 절차가 끝나면 2022년부터 2023년까지 토지공급을 하고 2024년에는 일반분양이 가능할 것"이라고 말했다.

LH 적극 나섰지만 SH공사 사업자로

땅 주인인 코레일은 당초 서울시의 인허가가 걸린 용산정비창 개발을 두고 서울시 산하기관인 SH와 물밑 협상을 벌였다. 그러다 한국주택토지공사(LH)가 적극적으로 용산정비창 부지 매입 의사를 보이면서 양상은 2파전으로 흘렀다. 하지만 매입가격, 개발 계획 등에서 의견이 쉽게 좁혀지지 않았다. 그러는동안 코레일은 SH와는 순탄한 협상을 이어온 것으로 알려졌다.

8·4대책 발표로 용산정비창 부지 공급 계획이 변경된 점도 영향을 미쳤다.

당초 정부는 이곳에 8000가구를 조성해 5000~6000가구는 일반분양, 나머지 2000~3000가구는 임대주택으로 공급할 예정이었지만 용적률을 높여 1만가구로 공급물량을 늘렸다. SH공사의 상급기관인 서울시의 인허가권이 더 중요해졌다는 의미다.

또, LH가 3기 신도시(17만가구+a)에 더해 8·4대책에서 공공재건축(5만가구), 공공재개발(2만가구) 사업 물량이 나오면서 이쪽으로 방향을 튼 것도 SH가 낙점된 이유로 꼽힌다.

한편 51만㎡에 달하는 용산정비창 부지는 2006년 당시 서울시의 '한강르네상스' 사업과 연계해 사업비 31조원이 투입되는 용산국제업무지구로 개발될 예정이었다. 이듬해 삼성물산 컨소시엄이 개발사업자로 선정됐고, 2008년 서부이촌동 주민들을 상대로 도시개발사업 동의서(토지소유자 동의율 56%)를 받았지만 글로벌 금융위기 여파로 사업이 좌초됐다.

이후 2018년 박원순 전 서울시장이 '여의도·용산 개발 마스터플랜' 구상을 언급하면서 용산국제업무지구 개발사업이 다시 주목을 받았지만 서울 집값이 과열되자 관련 계획이 무기한 보류됐고, 결국 올해 '미니 신도시'로 개발방향이 바뀌었다.

[e-mail] 서혜진 박소연 기자