분상제 한달만에 서울 '공급절벽'

이달 아파트 일반분양 153가구
전년동기보다 92% 줄어들어
대치쌍용1·2차·반포3주구 등
재건축 초과이익환수제 겹친
강남 재건축도 사업 올스톱
서울 분양시장 암흑기 예고

"현재 강남지역에서 시공사 선정까지 마친 재건축 사업장 가운데 민간택지 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제(재초환)가 둘 다 적용되는 곳은 모두 사업이 멈춘 상태입니다. 이주 이전 단계라면 사업지연에 따른 비용이 크지 않아 굳이 사업을 서두를 이유가 없어요"(서울 강남 지역 재건축 조합 관계자)

민간택지 분양가상한제(분상제) 시행 한 달이 지나면서 서울지역의 주택공급 절벽이 현실화되고 있다. 분상제 직격탄을 맞은 서울에서 이달 나오는 아파트 일반분양분은 단 153가구에 그칠 전망이다. 지난해 같은 기간 1995가구가 공급됐던 것과 비교하면 92% 급감한 수치다.

특히, 전문가들은 7월 28일 분상제 적용 전 입주자모집공고를 신청한 단지들이 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 유효기간(2개월)이 끝나는 9월까지 분양을 마치면 공급가뭄이 가속화될 것으로 보고 있다.

1일 정비업계에 따르면 분상제 시행 이후 서울 강남지역의 주요 재건축 사업장 분위기가 얼어붙은 상태다. 한 정비업계 관계자는 "현재 사업시행인가 및 시공사 선정을 마친 대치쌍용1·2차와 반포3주구 등 강남지역 재건축 사업장 가운데 분상제와 재초환이 적용되는 곳은 모두 사업이 올스톱된 상태"라며 "반포3주구의 경우 재초환 부담금 비용을 산정해 관할구청에 제출한 상태인데 (분상제 비용까지 고려한다면) 진행이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.

반포3주구는 최근 서초구청에 가구당 4억4000만원의 재초환 부담금 산출액을 제출한 것으로 알려졌다. 국토교통부 검증을 거쳐 조합총회에서 해당 내용이 통과되면 이주 여부가 결정될 예정이다.

분상제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정해 그 이하로 분양하도록 하는 제도다. 상한제가 적용되는 지역에서 분양하는 아파트는 지방자치단체의 분양가 심의위원회 승인을 받아야 한다.

실제로, 부동산인포에 따르면 이달 서울지역 일반분양 예상 물량은 153가구에 그칠 것으로 나타났다. 이는 지난 달 5000여가구가 일반분양된 것과 비교하면 한 달새 분양 절벽 수준으로 시장이 얼어붙은 셈이다. 전년 같은 기간(1995가구)와 비교해도 92% 이상 줄어든 수치다.

민간택지 분상제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다. 정부는 민간택지에 분상제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다.

이에 대해 업계에서는 과도한 분양가 통제로 HUG의 고분양가 심사 때보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 공급 위축 우려가 심화할 것이라고 우려했다. 실제 2007년 민간택지 분상제가 도입된 이후 서울에서는 2년 간 공급 물량이 반토막 수준으로 감소한 바 있다.

서울 아파트 인허가 물량은 2006년 3만400가구에서 분상제가 도입된 해인 2007년 밀어내기 분양 등에 의해 5만가구로 급증했다.

그러나, 2008년 2만1900가구, 2009년 2만6600가구로 급감했다가 2010년(5만1400가구)에 들어서야 예전 수준으로 회복했다.

분상제로 인해 주택공급 감소와 저렴해진 분양가 탓에 청약경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

업계 관계자는 "정부의 고강도 규제로 집값이 급등한 상황에서 프리미엄이 높은 신규 아파트 분양가를 구축 아파트 시세보다 낮게 책정하려는 재건축 단지는 없을 것"이라며 "9월을 기점으로 서울 분양시장이 암흑기에 접어들 가능성이 높다"고 내다봤다.

[e-mail] 서혜진 기자