(세종=뉴스1) 이훈철 기자 = 내년 1월1일 이후 분양권을 취득한 경우 기존 1주택을 보유하고 있다면 2주택자로 분류된다.
내년 6월부터 조정대상지역 또는 비조정대상지역에 상관없이 양도소득세율이 60~70%로 인상되고 임대주택 등록기간에 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 주어진다.
내년부터 바뀌는 양도세 관련 내용을 문답으로 정리했다.
―현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지.
▶현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다.
―1세대 1주택자가 2021년 4월2일 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지.
▶2021년 1월1일 이후 분양권을 취득한 경우 2주택에 해당한다. 다만 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정이다.
―비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은.
▶분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. 1년 미만 보유시 세율은 70%이며 1년 이상 보유시 60%의 세율이 적용된다.
―2년 미만 보유 주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하는지.
▶2021년 6월1일 이후 양도분부터 적용한다.
―1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지(양도차익 5억원 가정시)
▶양도차익 5억원이 발생하면 1년 미만 보유할 경우 250만원이 기본 공제돼 과세표준이 4억9750만원이 된다. 여기에 세율 70%를 적용하면 3억4825만원의 양도세가 부과된다. 개정 전 40%의 양도세율을 적용하면 1억9900만원의 세금이 부과된 것보다 1억4925만원의 세금이 더 늘어나게 된다.
2년 미만 보유할 경우 60%의 세율이 적용돼 2억9850만원의 양도세를 내야 한다. 법 개정전 기본세율이 적용돼 1억7360만원의 세금이 부과된 것보다 1억2490만원의 세금이 늘어나는 것이다.
―1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 2021년 6월1일 전·후에 양도하는 경우 양도소득세 부담 차이는.
▶양도차익을 5억원으로 가정할 경우 2021년 5월31일 이전 주택을 파는 것보다 6월1일 이후 팔게 되면 세금이 4975만원 증가하게 된다. 2주택자의 경우 내년 6월1일부터 중과세율이 10%에서 20%로 늘어나고 3주택자도 20%에서 30%로 상향되기 때문이다.
―조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지.
▶종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니지만 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다.
―1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편명의로 취득하고, 그해 9월14일 이후 배우자에게 증여해 완공 후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하는지.
▶1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하지만 2018년 9월13일 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다. 다만, 2018년 9월13일 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단하게 된다.
―1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지.
▶현재는 2년이상 거주한 경우 최대 80% 공제율 적용하지만 2021년 1월1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4%로 구분해 계산하게 된다. 거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율이 적용된다.
양도가액 20억원에 양도차익이 10억원이면서 10년 이상 보유한 주택의 경우 10년 보유에 10년 거주했다면 10억2273만원으로 세부담에 변동이 없다. 하지만 10년 보유, 2년 거주했다면 세금이 2273만원에서 8833만원으로 6560만원 증가하게 된다.
―3주택(거주주택,장기임대주택,신규주택)을 보유한 1세대가 2019년 12월17일 ~2020년 6월30일 기간 중에 거주주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 몇 %를 적용하는지.
▶2019년 12월17일부터 2020년 6월30.까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6∼42%)을 적용하며, 1세대1주택으로 보는 경우에는 장기보유특별공제 최대 80% 공제율을 적용한다.
―2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는지.
▶장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산한다.
―2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월1일 이후 양도(과세)하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 최종 1주택의 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지.
▶비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.
―1주택자가 2019년 12월17일 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입하였으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지.
▶2019년 12월17일 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용된다. 신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.
―민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대하여 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한지.
▶임대주택 등록기간에 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능하다.
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