오피스텔도 투자열기… 공실로 둔채 세금 피하고 시세차익

아파트값 지속 상승에
전용 60㎡ 이상 오피스텔 인기
서울 매매가격지수 상승세
서울·경기 청약시장 최고 경쟁률

최근 전세난에 시달리는 실수요자들과 틈새시장을 찾는 투자자들이 주거형 오피스텔, 이른바 '아파텔'에 관심을 가지면서 귀한 대접을 받고 있다. 오피스텔이 주거용으로 사용되면 주택수로 잡혀 양도소득세와 재산세 중과가 될 수 있기 때문에 일부 다주택 투자자들은 세입자를 들이지 않고 공실 상태를 유지하다 업무용 오피스텔로 되파는 틈새전략을 활용하고 있다.

23일 부동산업계에 따르면 최근 아파트값 상승세가 계속되면서 전용 60㎡ 이상 규모 아파텔에 대한 관심이 높아지고 있다.

한국부동산원에 따르면 11월 서울에서 전용 60~85㎡ 오피스텔 매매가격지수는 전달대비 0.13% 올랐다. 전용 85㎡ 이상도 0.12% 상승했다.

국토교통부 실거래가 사이트에 따르면 서울 서초구 서초동 '서초센트럴아이파크' 오피스텔 전용 54㎡는 이달 8억9900만원에 거래돼 분양가(5억8514만~5억9140만원) 대비 3억원 이상 올랐다. 현재 호가는 9억원 초중반대다.

대구 수성구 범어동 '범어라온프라이빗' 오피스텔 전용 84㎡ 역시 지난달 4억6000만원에 거래돼 분양가(3억34000만원) 대비 1억원 이상 올랐다. 지금은 호가 5억원을 넘었다.

청약시장에서 경쟁도 뜨거워지고 있다.

지난 14일 청약접수를 받은 힐스테이트 도봉역 웰가는 총 355실 모집에 3421건이 접수되며 평균 9.64대 1의 경쟁률로 전 타입이 마감됐다. 최고 경쟁률은 전용면적 84㎡가 포함된 3군으로 114실 모집에 1929건이 접수돼 평균 경쟁률 16.92대 1을 기록했다.

대전 도안신도시 '힐스테이트 도안 2차' 역시 이달 516실 모집에 3만4740건이 접수돼 평균 67.32대 1의 경쟁률을 보였다. 4블록 1군에서는 330.95대 1의 최고 경쟁률이 나오기도 했다.

이달 23일에서 다음 달로 청약일정이 연기된 경기도 성남시 분당구 대장동 '패밀리판교' 아파텔의 경우 100가구 이하로 전매제한이 없어 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 분양 관계자는 "판교신도시에 공급되는 아파텔로 시세차익이 3억원 이상 예상된다"며 "코로나19로 분양홍보관이 닫혀있는데도 상담문의가 많아 청약경쟁률이 5배수, 많으면 10배수 이상 나올 것으로 예상된다"고 말했다.

오피스텔은 아파트와 달리 청약통장 유무, 거주지 제한, 주택 소유 여부 등에 상관없이 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이면 누구나 청약 신청이 가능하다. 여기에 오피스텔은 여러 채를 소유해도 무주택으로 간주돼 계속해서 청약 가점을 쌓을 수 있다. 주택담보대출(LTV)도 분양가의 최대 70%까지 받을 수 있다.

처음 매수시 건축물 대장상의 용도(업무용)대로 4.6%의 취득세율이 적용되지만 세입자나 실수요자가 전입신고를 하면 주거용으로 분류돼 주택수에 합산된다.

이 때문에 이미 주택을 보유하고 있는 경우 재산세율과 양도소득세율이 중과된다. 현재 양도세의 경우 조정대상지역내 1가구 2주택자는 10%, 3주택자의 경우 각각 20%씩 중과세율이 부과되는데, 내년 6월부터는 20%, 30%로 중과세율이 강화된다.

한 전문가는 "이에 일부 투자자의 경우 재산세와 양도세 중과를 피하기 위해 오피스텔 매수 후 공실로 남겨둔 뒤 업무용 오피스텔 상태로 되팔아 시세차익을 최대화하려는 움직임도 있다"고 말했다.

[e-mail] 서혜진 기자