'3종→준주거' 용도변경 허용해 공공재건축 활성화

통합지원센터 사전컨설팅 결과 회신
주텍수는 늘리고 조합원 분담금 인하 

[파이낸셜뉴스] 그동안 사업성에 매력이 없어 성과를 내지 못했던던 공공재건축에 종상향을 적극 허용해 용적률 인센티브를 주는 방식으로 추진된다. 이는 공공재건축을 선택할 경우 주택 수는 대폭 늘려 주민부담을 낮추겠다는 유인책이다. 조합원들이 공공재건축을 선택할 경우 순수한 민간재건축 대비 가구수는 평균 19%(최대 73%)가 증가하고 조합원 분담금은 평균 37%가 감소하는 것으로 나타났다.

■7개 단지에 사전컨설팅 회신
LH, SH, 부동산원 등이 참여하는 공공정비 통합지원센터는 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지(1곳은 비공개 요청)에 대한 사전컨설팅 분석을 완료하고 그 결과를 조합 등에 회신한다고 15일 밝혔다.

공공재건축은 지난 8·4대책(서울권역 주택공급방안)에서 밝힌 공급방안으로 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.

통합지원센터는 당초 컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회하거나, 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳을 대상으로 컨설팅 결과를 최종 회신했다.

이번 사전 컨설팅에서는 지역 여건 등을 고려해 최대한 용도지역 상향을 허용했다. 그 결과, 7개 단지 모두 종상향이 허용된다.

2종일반주거는 3종일반주거로, 3종은 준주거로 각각 상향된다. 이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%p(최대 258%p)가 오른다. 이는 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p)가 증가한 수준이다.

또한 주택 공급 수를 산출한 결과, 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%)가 증가하는 것으로 나타났다. 이 경우 공공재건축에 참가하는 단지의 조합원 분담금은 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 63% 수준(37% 감소)으로 줄어든다.

■3종→준주거 상향시 효과 커
통합지원센터 공공재건축 효과를 모의 분석한 결과에 따르면 기존 1000가구 규모의 재건축 단지를 현행 3종주거에서 준주거(비주거 5%)로 높이고 기부채납 50%를 가정하면, 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 가구수 및 분양수입 증가로 사업성 개선 효과가 뚜렷한 것으로 나타났다.

특히 용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과가 정비례하기 때문에 2종일반주거지역보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반주거지의 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석됐다. 2종일반주거지는 용적률이 250%에서 300%로 증가하지만, 3종일반주거지는 준주거로 용도변경시 300%에서 500%로 증가한다.

예를 들어 3종일반주거지에 위치한 1000가구 규모의 재건축단지가 민간으로 사업을 진행하면 용적률 300%를 적용받아 1410가구가 되는데 이 중 조합원물량 1000가구를 빼면 일반분양 250가구, 기부임대 160가구가 공급된다. 하지만 공공재건축의 경우 용적률이 500%로 늘어나 최종 2240가구가 된다. 이 중 조합원물량 1000가구, 일반분양 510가구, 기부임대 400가구, 임대분양 330가구로 공급된다.

이 경우 공공임대 가구는 확실히 큰 폭으로 증가한다는 부담이 생기지만, 일반분양 물량도 늘어나 조합원 분담금 감소가 가능하다.

■2차 사전컨설팅도 공모 예정
한편 통합지원센터는 사전컨설팅 결과를 회신하면서 조합 등을 대상으로 설명회 등을 지원할 예정이다. 또한 올해 1분기 내 조합 등에서 토지 등 소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우에는 선도사업 후보지로 선정해 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다.

심층컨설팅 결과 주민동의율이 확보되면 조합과 LH·SH간 사업시행 약정을 체결해 공공재건축 선도사업지로 최종 확정되게 된다. 주민동의율은 공공이 단독시행할 경우 소유자의 75%, 공동시행은 조합원의 과반수이다.

통합지원센터는 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 오는 2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다.

[e-mail] 김현우 기자