"거래가능한 매물 싹 사라졌어요" 뒷북 친 토지거래허가구역 [현장르포]

토지거래허가구역 묶인 ‘서울 공공재개발 후보지’
공공재개발 공모 당시 투자 몰려
몇달 전부터 매물 없고 수요도 급감
전문가들 "인근 풍선효과만" 지적

지난 26일부터 공공재개발 후보지 8곳에서 1년간 토지거래허가제가 발효된 가운데 후보지인 서울 동대문구 신설1구역의 한 주택가 골목이 한산하다. 사진=김나경 인턴기자

"토지거래허가구역으로 지정됐지만 달라진 건 없습니다. 구역 지정 전부터 거래가능한 매물이 별로 없었어요. 마지막으로 거래된 게 지난해 여름입니다."(서울 관악구 봉천13구역 중개업소 대표)

지난 26일부터 서울 공공재개발 후보지로 선정된 8개 지역이 토지거래허가구역으로 묶였지만 대부분 이미 수 개월 전부터 거래가 실종돼 조용한 분위기다. 그나마 거래가능한 물건 대부분은 규모가 큰 대지다보니 투자 문의조차 잠잠한 상황이다. 반면, 투자자들은 규제지역인 공공재개발 후보지 인접 지역으로 몰리는 풍선효과가 나타나고 있다.

전문가들은 공공재개발 공모 당시부터 과열을 막는 선제적 방안없이 '사후약방문'식 토지거래허가제 적용은 난센스라는 지적이다.

27일 부동산업계에 따르면 전날부터 공공재개발 후보지 8곳인 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5구역에 대해 1년간 토지거래허가제가 발효됐지만 규제 이전과 달라진 모습은 없었다.

토지거래허가구역의 허가대상 면적은 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과, 공업지역 66㎡ 초과 '토지'다. 새롭게 택지가 조성되는 지역이나 산업단지, 교통호재 등 개발사업이 발표되는 구역에 투기세력이 몰리는 것을 막기 위한 제도지만 현장에서는 공공재개발 공모 당시부터 이미 투자가 몰려 몇달 전부터 거래가능한 매물이 소진됐다는 반응이다.

봉천13구역 인근 중개업소 관계자는 "오래 전부터 재개발이 추진된 지역이기 때문에 1년에 3~4개 매물이 간간히 나올 정도로 매물이 안 쌓이는 곳"이라며 "토지거래허가구역 지정과 상관없이 지난해 여름 이후 거래된 물건이 없다"고 말했다.

동대문구 신설1구역 인근 중개업소 대표는 "내놓은 매물이 없어서 호가도 형성되지 않는다"며 "지난해 상반기에 마지막 거래가 이뤄졌고 상가 소유주들은 모두 공공재개발을 반대하고 있어 공공재개발 관련해서도 명확하게 결정된게 없는 상황이라고 전했다.

양평 13·14구역 역시 매물이 귀하다.

한 중개업자는 "양평13구역은 거의 공장 단지이기 때문에 작은 매물은 거의 나오지 않는다"며 "대지는 평당 3000만~4000만원 수준인데 건물을 세워 임대를 놓으려는 투자자들이 간혹 문의를 해온다"고 말했다. 이어 "시장에 나오는 매물이 규모가 크고 준공업지역이라 건설사 쪽에서도 매수문의가 들어온다"고 덧붙였다.

이미 손바뀜을 끝내고 거래가능한 매물이 없는 상황에서 뒤늦은 토지거래허가구역 지정이 주변 지역 시세만 올리는 부작용을 낳고 있다는 지적이다.

지난해 6월 강남 대치·삼성·청담·잠실동이 토지거래허가구역으로 지정됐지만 길 하나 차이로 구역을 벗어난 지역 집값 폭등이 이어졌고, 지정 지역도 시간이 지나면서 투기열풍에 따른 집값 상승으로 몸살을 앓은 바 있다.

전문가들은 개발 호재를 예상해 과열 거래가 이뤄지고 난 뒤 실제 개발지역으로 묶이면 규제하는 '뒷북'식 토지거래허가제의 한계를 개선해야 한다는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 "(현행 토지거래허가제처럼) 특정 지역이나 특정 면적을 규제하면 주변 비규제지역의 유사 매물로 투자수요가 몰리는 게 다반사"라며 "토지거래허가구역 지정이 예상되는 곳은 선점투자가 벌어지는 부작용이 있다"고 말했다.

[e-mail] 서혜진 기자 김나경 인턴기자