[2·4대책] 주택공급 충분하다 했는데..막대한 공급대책 발표 왜?

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[서울=뉴시스]사진공동취재단 = 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 발표하고 있다. 2021.02.04. [e-mail] <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.> /사진=뉴시스화상

[파이낸셜뉴스] 그동안 주택공급 물량이 충분하다는 입장을 유지해온 정부는 4일 전국 83만6000가구, 서울에만 32만가구 이상의 주택물량을 공급하겠다고 발표한 이유에 대해 "유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에 한계가 있기 때문"이라고 설명했다. 다음은 국토교통부가 이날 발표한 대도시권 주택공급 획기적 확대방안에 대한 Q&A 주요 내용이다.

▷그간 공급이 충분하다고 했는데 공급대책을 발표한 이유는.
현 정부 들어 주택공급은 전국, 수도권, 서울 모두 역대 최고 수준이며 아파트 공급도 동일하다. 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에 한계가 있는 상황이다. 수도권 가구수 증가율은 2019년 25.4%에서 2020년 26.1%을 기록했고 이 추세로라면 2021년 26.7%, 2022년 27.4%로 예상된다.

이에 실수요 보호와 투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 이번 대책을 발표하게 됐다.

▷그간 본격적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는.
이미 12·16대책과 5·6대책, 8·4대책을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급방안을 제시한 바 있다. 다만 그간의 공급방안은 국·공유지 활용이 중심이었으며 역세권·준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 이번 대책은 시장과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책으로 취약계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다.

▷민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는.
정비사업은 도시계획·주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자대상으로 활용됐다. 이로 인해 규제 완화시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단을 마련하지 못해 지난 20년간 어느 정부도 근본적인 공급확대 방안을 내놓지 못했다. 이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용하면 투기수요 유입 억제가 가능하며 사업을 신속히 진행하고 세입자와 상인의 내몰림 등 부작용을 완화할 수 있고 대량의 주택공급이 가능할 것으로 기대한다.

▷수용 방식의 사업추진은 사유재산에 대한 지나친 침해 아닌가.
우선 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 진행하고 높은 수준의 주민동의율(주민 3분의 2, 면적 2분의 1)을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행하며 정당한 수준의 보상을 제공한다. 조합원에게 추가수익(토지주에게 기존 기대수익률보다 10~30% 높은 추가수익 보장)을 보장하고 인허가 절차를 대폭 간소화하는 등 사업 불확실성을 줄일 예정이다. 보상 과정에서 사업에 동의한 원주민들에게 수용에 따른 보상으로 신축주택에 대한 우선공급권을 부여하고 사업에 동의하지 않은 원주민이나 대책 발표 이후 매수자, 지분쪼개기한 이들에게는 현금보상을 실시한다.

▷실제 주택공급까지 장시간 소요되는만큼 현재 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌가.
시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대된다. 이번 대책을 통해 단기 공급이 가능한 비주거 리모델링, 신축 매입약정 등도 추가확보한 만큼 후속조치에 만전을 기할 것이다. 불필요한 건축·도시규제 완화를 통해 단기 공급가능한 연립·다세대 등 비아파트 공급 여건도 개선될 것으로 기대한다.

▷개발 사업으로 집값 상승 우려되는데.
투기수요 유입 차단을 위해 대책 발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우 우선공급권을 미부여 하고 현금청산할 계획이다. 아울러 시장 상황을 면밀히 모니터링해 과열 우려시 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 계획이다.

▷다수 개발사업이 동시추진되면 기존주택 멸실 증가와 이주수요 집중에 따라 전세시장 불안이 가중되지 않을지.
제도 초기에는 사업지별 이주시기를 조정하고 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비로 진행할 예정이다. 예를 들어 성남시 재개발과 판교·위례 신도시 내 5900호를 활용해 순환정비를 시행한 바 있다. 아울러 비주거 리모델링, 매입임대 확대 등을 통해 단기간에 주택공급을 확충하고 일부를 임시 거주지로 활용할 계획이다. 제도 정착기에는 신 개발사업간 순차연계를 통한 임시 거주지를 마련할 계획이다. 제도 초기 역세권 개발, 정비사업 등을 통해 건설된 공공임대·공공자가 중 일부를 후행 사업의 임시거주지로 활용된다.

▷규제완화로 개발이익이 사유화되는건 아닌지.
개발이익은 토지등소유자에게 적정한 수익을 보장하고 나머지는 세입자 보호, 공공임대, 공공자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자하게 된다. 공공이 민간과 공동으로 시행하는 경우에도 민간 출자비율을 제한하거나 수익률(IRR)을 제한하는 등 민간사업자에게는 제한된 수익만 허용한다.

▷각종 신규사업 도입으로 난개발 우려 없는지.
이번 대책을 통해 발표된 새로운 사업구조는 모두 국토부 또는 지자체가 지구를 지정하고 공공이 직접 시행하거나 선계획 하에 민간사업이 활성화될 수 있도록 지원하는 구조로 난개발 예방이 가능하다. 특히 지자체가 심의 및 인허가 권한을 행사하는 만큼 각종 상위 도시계획체계 하에서 사업이 추진될 것이다.

▷도시계획 권한은 지자체 소관사항인데 서울시와 협력을 충분히 확보해야 하지 않나.
이번 대책에서 제시된 사업은 사업 전반에 지자체가 참여하도록 설계돼 지자체의 도시계획권한은 충분히 보호된다. 사업계획 승인 등 인허가권을 지자체가 행사하도록 돼있고 국토부가 지구지정시에도 지자체 의견을 충분히 반영할 계획이다.

서울시와 협력해 대책을 마련했으며 대책 발표 이후에도 서울시와 긴밀히 공조해 사업 성과를 조기에 가시화하겠다.

[e-mail] 서혜진 기자