흑석2구역 공공재개발 '기사회생'

적정분양가 논란에 좌초 위기
HUG, 고분양가 심사규정 개편
역세권 고밀개발 접목 가능성
낮은 용적률 문제도 해소될 듯

공공재개발 시범사업지로 선정된 서울 동작구 흑석2구역 전경 흑석2구역 공공재개발 추진위원회 제공

적정 분양가 문제로 좌초 위기에 처했던 서울 흑석2구역 공공재개발 사업이 다시 순항할 가능성이 높아졌다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사제도를 개편하며 분양가를 상향할 여지가 커지고 있다. 또 역세권 고밀개발과 공공재개발 사업의 접목 가능성도 제기되며 주민들의 기대감도 고조되고 있다. 이미 인근 중개업소에서는 롯데건설, HDC현대산업개발, 삼성물산 등이 시공사로 거론되고 있다.

■HUG 분양가 심사 개편에 반전

15일 정비업계에 따르면 분양가, 용적률 등으로 공공재개발 사업 철회를 고려하던 흑석2구역이 최근 HUG가 고분양가 심사제도 개편에 나서면서 기사회생할 가능성이 제기됐다.

당초 흑석2구역 공공재개발 추진위원회는 정부가 제시한 일반분양가와 용적률이 기대에 미치지 못한다며 사업 철회의 배수진까지 내비쳤다. 국토교통부가 흑석2구역의 일반분양가를 3.3㎡당 3200만원, 용적률 450%를 적용했기 때문이다.

반면, 추진위는 분양가상한제가 면제되는 공공재개발을 할 경우 분양가는 시세의 80~85%인 3.3㎡당 4000만원 수준을, 용적률은 500%에서 120%가 상향된 600%로 예상했다.

이진식 추진위원장은 "흑석2구역 3분의 1이 6~13평형에 살고 있는데, 분담금이 높아지면 결국 원주민들이 쫓겨날 수밖에 없다"며 "일반 분양가로 사는 사람에게는 로또를 주고, 좁은 평형에서 수 십년 간 힘들게 살아 온 조합원들에게 부담을 주는 건 옳지 않다"고 주장했다.

지난 달 공공재개발 1차 시범사업지로 선정된 8곳 중 규모와 물량이 가장 많아 대장주로 꼽히는 흑석2구역의 사업 철회 검토는 다른 구역들에게도 불안요소였다. 규모가 작은 구역들은 더 나은 혜택을 기대하기 어려워서다.

하지만 흑석2구역이 우려했던 일반분양가와 용적률 문제가 어느정도 해소될 전망이다.

HUG는 지난 9일 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 전면 개정한다고 밝혔다. 고분양가 심사 시 주변 시세의 일정비율(85~90%)을 상한으로 고려해, 분양가 등락에 따른 리스크 관리 기준을 마련하겠다는 것이다. 분상제가 면제되는 공공재개발의 경우 본래 국토부와 서울시의 협의로 분양가를 산정하지만, HUG가 고분양가 심사규정을 개정하며 이를 준용할 가능성이 높아졌다.

■역세권 고밀개발 접목하나

추진위의 바람보다 낮았던 용적률도 해법이 보이기 시작했다. 천준호 더불어민주당 의원이 최근 역세권 고밀개발과 공공재개발의 접목 가능성을 시사해서다. 공공재개발에 따른 낮은 사업성을 보완하는 통로로 역세권 고밀개발을 병행하는 취지로 풀이된다.

다만 정비업계에선 이 경우 개발사업이 다소 지연될 수 있다고 전망했다. 익명을 요구한 한 정비업계 관계자는 "국회 법이 개정되면 공공재개발에 역세권 고밀개발을 적용할 수 있다"라면서도 "다만 아직 법률이 확정되지 않아 이를 적용하려면 시간이 더 소요될 수 있다"고 지적했다.

서울시와 시행자인 SH도 일반분양가와 용적률을 높여 흑석2구역을 공공재개발의 '롤 모델'로 만드는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

시공사로 선정되기 위한 대형 건설사들의 움직임도 분주하다. 현재 흑석2구역은 삼성물산, GS건설, 현대건설, 롯데건설 등이 다수의 대형 건설사들이 관심을 가지고 있는 것으로 전해졌다.

인근의 한 중개업소 대표는 "공공재개발 철회 얘기가 나온 시점에서도 대형 건설사들이 주민들을 상대로 적극적인 홍보를 하고 있다"고 말했다.

[e-mail] 김동호 기자