신길13구역 등 고층 아파트 단지로 변신… 2232가구 공급 [공공재건축 후보지 5곳 선정]

주민 동의 10% 이상 확보
용적률 162%→340%로 늘어
1503세대→2232세대 증가
조합원 분담금 평균 52% 감소

지난해 8·4 공급대책 일환인 '공공재건축' 선도 사업 후보지로 결정된 서울 영등포 신길13구역, 광진 중곡아파트 등 5곳이 고층아파트 단지로 탈바꿈될지 주목된다. 다만 서울시장 보궐선거 결과에 따라 사업 추진동력 확보 여부가 판가름 날 것으로 예상된다.

■'고층아파트 단지'로 거듭나나

국토교통부는 7일 지난해 공공재건축 사전 컨설팅 공모에 참여해 결과를 회신한 7개 단지 중 사업 개선 효과가 있고 주민 동의 10% 이상을 확보한 5곳을 선정해 발표했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 이날 브리핑에서 "지자체, 주민과 긴밀히 소통하고 정부의 지원을 집중해 속도감 있게 사업을 추진할 것"이라며 "정비계획 변경 제안 1년 전부터 정비계획 변경 시점까지 사업지구 및 인근지역 부동산 거래를 조사하고 위법사항이 발견되면 엄정 조치할 것"이라고 말했다. 선도 사업 후보지는 △영등포 신길13구역 △중랑 망우1구역 △관악 미성건영아파트 △용산 강변강서 △광진 중곡아파트 등이다.

국토부는 "이들 후보지는 주로 민간 정비사업으로 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳"이라고 설명했다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 경우 용적률 완화 등 규제 완화, 인허가 절차 지원 등을 통해 주택 공급을 촉진하는 사업이다. 선도 사업 후보지에는 지난해 8월 대책 발표 당시 제시한 기부채납률 범위(50~70%) 중 최저 수준(50%)으로, 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용하는 특례를 부여한다.

국토부는 사업 효과를 분석한 결과 5곳 모두 1단계 종상향하는 등 도시계획 인센티브를 제공할 경우 기존 대비 용적률이 평균 178%포인트(162%→340%) 증가한 것으로 분석했다. 또 공급 세대는 현행 세대수 대비 1.5배(총 1503세대→2232세대) 증가하고, 조합원 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소할 것으로 설명했다. 전체 세대 중 공공임대는 민간재건축 계획인 12%로 동일하다.

■서울시장 선거따라 좌초 여부 달려

국토부는 사전 컨설팅 결과에서 제기된 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영해 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 수립할 계획이다. 이후 주민설명회 등을 거쳐 공공시행자 지정에 필요한 동의율을 확보한 곳은 공공시행자로 지정하고 정비계획을 최종 확정키로 했다.

주민 동의율은 LH나 SH 단독 시행은 토지 등 소유자의 3분의 2 이상일 경우로, 조합과 LH 또는 SH 공동 시행은 조합원의 2분의 1 이상을 확보해야 한다. 하지만 토지 등 소유자의 사업 동의를 확보하는 것은 난제다. 과거 재건축 추진이 중단된 경우 주민 동의율 요건을 채우지 못한 사례도 적지 않다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부의 주택 공급 의지가 분명하다는 것은 긍정적"이라면서도 "사업 추진을 위해서는 주민 동의율을 이끌어 내야 하는데 지금 제시된 인센티브는 추상적이거나 불충분해 실현 가능성을 높게 보기는 어렵다"고 말했다. 다만 정부는 선정된 일부 단지는 이미 조합이 설립됐고 10% 이상의 동의률이 확인된 곳인 만큼 동의율 확보는 문제없을 것이라는 입장이다. 아울러 지난 2월 접수를 시작한 2·4 주택공급 대책의 핵심인 '공공직접시행 정비사업'과 '소규모 재개발·재건축' 후보지는 현재까지 101곳이 신청한 것으로 나타났다. 지자체 제안이 69곳으로 가장 많고 주민 제안 24곳, 민간 제안 8곳 등이다. 주민 동의율 10% 이상인 후보지는 7~8월 중 발표할 계획이다.

공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우 용도지역 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향, 기반시설 기부채납은 재건축 9%, 재개발은 15% 이내로 적용된다.

일반적인 기부채납 비율은 20~25%다.

서울시장 선거가 사업 추진의 변수로 꼽힌다.

이 연구원은 "여당 후보가 당선되면 공공사업이 힘을 받겠지만 민간 정비사업을 중점과제로 삼은 야당 후보가 당선되면 공공사업의 차질이 불가피할 것"이라며 "이런 상황을 반영해 최근 서울 재건축 아파트들의 가격 상승세가 이어진 것으로 보인다"고 말했다.

[e-mail] 김서연 성초롱 기자